Ипотека и банкротство физического лица: как сохранить жилье
домик на пеньке как образ

Обновлено: 30 июня 2020, в 16:43

Банкротство при ипотеке – нюансы и советы для должника

Процесс банкротства долгий и трудоемкий, в результате гражданин остается «с нулем», т.е. он уже никому не должен, но и активов не имеет. Однако, все усложняется при наличии непогашенных ипотечных кредитов. Когда у должника имеется жилье, за которое он полностью еще не расплатился. Стоит разобраться, как сочетаются два понятия – ипотека и банкротство физика, получится ли сохранить жилье при этом.

На практике одна процедура может повлечь другую. Ипотека для большинства – серьезная нагрузка. Если она становится непосильной и клиент перестает вовремя вносить платежи, банк инициирует судебное разбирательство. Требуя от должника досрочно погасить весь кредит.

Взамен грозится отобрать квартиру, т.к. недвижимость служит залогом и пока юридически принадлежит банку. Поэтому обе процедуры теоретически могут наступать одновременно. Гражданин объявляет о наступлении банкротства, его имущество подлежит оценке и дальнейшей реализации. А банк выступает одним или одним из кредиторов, требующих возмещения долга.

Как происходит банкротство, когда квартира в ипотеке

Пока кредит не выплачен до конца, недвижимость юридически принадлежит банку, т.е. на ней есть обременение. Кредитор вправе отобрать жилье и реализовать его для погашения долга самостоятельно. Тогда клиент получит лишь большую часть внесенных им ранее платежей за кредит.

Ипотечное жилье – вид залогового имущества, поэтому его не касается понятие «единственное жилье». Обратится для взыскания такого объекта можно через суд.

Важно! Ни суд, ни банк, ни распорядитель взамен не предоставят заемщику другого жилья. И наличие у него несовершеннолетних детей не станет весомым доводом.

Мнение эксперта
Нина Матвеева, консультант по недвижимости
Не так давно обратилась женщина с двумя детьми, не мать-одиночка, но отец в местах лишения свободы. У нее была ипотека на двухкомнатную квартиру, где проживала с матерью и детьми. Несколько лет оплачивали исправно, но потом доходы упали, платить стало не чем. Банк после судебного решения выселял семейство с детьми школьного возраста далеко за город, где нет возможности ходить на учебу. После долгих судебных разбирательств удалось повернуть ситуацию в положительную сторону. Но очень тяжело и хотелось бы лучше. Не всегда возможно.

Истец отправляет заявление, и суд инициирует процедуру банкротства. Все имущество ответчика, включая ипотечное жилье, будет оценено специалистом. Выводы оценщика станут основой для выявления реализационной цены, за которую впоследствии будет продана эта квартира. Согласно положениям 54 статьи закона об ипотеке, стоимость объекта (начальная) составит 80% (большую часть) от реальной рыночной цены.

Если жилплощадь удастся продать дороже и вырученная сумма превысит долг заемщика перед банком, он получит разницу.

Если выручка окажется меньше, оставшиеся деньги суд взыщет с официального дохода гражданина.

Удастся ли сохранить

Я всегда советую трезво оценивать свои финансовые возможности перед тем, как брать ипотеку. Ведь берется на много лет (15-20), ежемесячный платеж приличный. Если ее стоимость ниже накопленной пени, просрочек и суммы кредита, стоит решить проблему до того, как банк инициирует судебный процесс.

Самим банкам невыгодно «держать» злостных должников, которые лишь тянут время, не проявляя активности. Из-за начисления процентов, ситуация постепенно усугубляется. Клиенту лучше посетить учреждение и честно обрисовать ситуацию. Озвучить причину ухудшения своей платежеспособности. Попросить найти выход из создавшегося положения.

Тут возможно несколько вариантов:


A. Реализация залоговой квартиры – вырученные деньги покроют долг, а клиент получит разницу, если она останется. И приобретет жилье по возможностям.

B. Взять другой кредит и этой суммой погасить долг. Рискованный план, он сработает при наличии скорых источников финансирования у клиента. Например, ему вернут долг или появилась прибыль от успешного проекта. Возможно, гражданин планирует продать нечто другое и нашел покупателя.

C. Ипотечные каникулы – время, когда начисление процентов и пени приостанавливается. У некоторых банков есть подобная услуга. Кредитору выгоднее дать «послабление», если в будущем платежеспособность заемщика восстановится.

Шансы сохранить жилье велики, даже при наличии банкротства.

Пошаговая инструкция несостоятельности гражданина по ипотеке

Крайняя, но необходимая мера при патовой ситуации. Когда гражданин не может самостоятельно «выплыть» из долговой ямы. Такое случается, при наличии непогашенной ипотеки и других долгов. Кредиторы настойчиво требуют денег, каждый день «капают» проценты, растет просрочка, начисляется пеня. Каждый кредитор, даже частное лицо при наличии соответствующих документов, вправе требовать возмещения долга через суд. Специалисты советуют не тянуть и инициировать процедуру банкротства самостоятельно.

Таким правом обладают физические лица, юридические и целые организации. В результате за счет принудительной реализации имущества, также изъятия других активов заемщика будут погашены основные займы, а другие – списаны. Он останется «по нулям».

Человека признают банкротом при:

· общей сумме накопленных долгов – 500 000 рублей (можно подать заявку и раньше, с 300 – 400 тысячами долга);

· просрочка внесения платежей составила уже 3 месяца;

· стабильный доход отсутствует;

· сумма долга уже превысила стоимость принадлежащего человеку имущества.

Мнение эксперта
Игорь Юрьев, кредитный консультант
Правительство обсуждает решение о бесплатной процедуре банкротного процесса, на фоне вирусного заболевания во всем мире и нагрузки на финансы. При сумме долга от 50 тысяч до 700 тысяч, при условии что у должника нет имущества. Но сейчас о конкретных нормативных актах говорить рано. Поэтому не расслабляемся).

Суду нужно предоставить только правдивые сведения. За проведение фиктивного или «специального» банкротства нарушителю грозит административная ответственность плюс штраф 1000 – 3000 рублей. Если ущерб больше 1,5 миллиона рублей, его ждет уголовное дело.

 Таблица – Пошаговая инструкция для объявления банкротства

ШАГИПОЯСНЕНИЯ
Подача заявления в Арбитражный судУ гражданина будет 30 дней на это после выяснения обстоятельств своей финансовой несостоятельности. Арбитражный суд занимается подобными делами.

Туда он относит заявление и прикладывает документы:

 бумаги, подтверждающие величину долга (банковские выписки, справки);
 бумаги, объясняющие причину возникновения долга и отсутствие возможности его погасить;
 опись имущества, проведенная оценщиком + бумаги, подтверждающие статус собственника (выписка от Росреестра и паспорт на транспортное средство);
 отчет оценщика, услуги которого оплачивает сам должник;
 справка 2-НДФЛ при наличии официальной работы;
 информация об уплаченных гражданином налогах и сведения по крупным сделкам (больше 300 000 рублей), проведенных за 3х летний период;
 выписки по всем банковским счетам;
 ИНН (копия);
 страховое свидетельство;
 свидетельство о браке, свидетельства о рождении всех детей (копии);
 квитанция оплаченной госпошлины (300 рублей);
 квитанция оплаченных услуг управляющего (25 000 рублей) + 7% с уплаченных долгов (их специалист получит позднее).

Ипотечный договор – экземпляр должника. Скрыть такое от суда не получится, все сведения истца будут проверяться.
Ожидание решенияАрбитражный суд рассматривает подобные заявки 3 месяца. Проверяется информация, оценивается состояние заявителя. Затем готовое решение вносится в систему Единого федерального реестра сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/).

Будет подана информация и банку, вследствие чего меняется кредитная история заемщика.
УправляющийСуд назначает специалиста, кто займется активами должника. Его цель – выжать с человека все для уплаты долгов. Управляющий собирает данные от кредиторов, подсчитывает общую сумму долга. После чего начисление процентов банка, просрочек и пени прекращается. Устанавливается одна конкретная сумма.

Затем управляющий организовывает реализацию всего имущества, что принадлежит гражданину, изымает наличные (если есть) со счетов. Продается все, что можно продать, включая крупные объекты бытовой техники в доме гражданина. Ипотечная недвижимость принадлежит банку юридически. Поэтому кредитор будет задействован в этой процедуре. Банк самостоятельно продает квартиру, выручку забирает в счет уплаты долга.
ТоргиВсе имущество должника управляющий реализует через публичные долги. Собирает вырученную сумму и взяв свои 7%, остальное передает кредиторам.

Таким образом будут погашены (как получится) долги. Остаток списывается. Кредиторы лишаются права требовать с человека уплаты оставшихся сумм.

Последствия несостоятельности при ипотеке

Они неприятные. Восстановить свою репутацию и финансовую состоятельность будет сложно.

Что еще ждет гражданина:

1) Он лишится ипотечного жилья. Банк отбирает квартиру, затем реализует ее самостоятельно. Вырученная сумма уйдет на погашение займа.

2) Ухудшается кредитная история гражданина. Теперь ему гораздо сложнее оформить даже небольшой потребительский заем. Сведения о банкротстве и неудачной ипотеке хранятся в базе, куда имеют свободный доступ все банки.

3) Человек обязан сообщать о статусе банкротства при оформлении кредита даже в МФО или частных организаций. Что конечно снизит его шансы получить одобрение.

4) Сложнее получить место в любых государственных учреждениях, особенно если должность как-то связана с деньгами. Многие крупные фирмы тоже проверяют статус кандидатов и негативно относятся к таким явлениям.

5) Морально тяжело. Взрослый человек сам признается в своем финансовом бессилии и передает управление имуществом другому лицу – управляющему. После чего мешать специалисту нельзя. Даже когда он вынесет и продаст все.

Поэтому банкротство считается крайней мерой. Использовать его можно, если поправить положение иными путями нельзя.

Какие выходы есть еще

Кроме процедуры банкротства или срочной продажи ипотечного жилья есть иные варианты решения проблемы. Они позволят сохранить квартиру, заодно не допустить ухудшения кредитной истории гражданина. Взамен он должен быть готов продолжать погашения ипотеки.

Реструктуризация долга

Вариант работает, если финансовое положение гражданина не критическое и он может платить небольшими суммами, зато регулярно.

Тогда по заявке клиента банк изменит основные условия ипотеки, смягчив их:

  • будет пересмотрен существующий график выплат,
  • снизится ежемесячный взнос,
  • временно уменьшится общий платеж.

Заемщику останется следовать условиям нового соглашения. Это сохранит его рейтинг незапятнанным, и залоговая квартира останется при нем.

Не все клиенты вправе просить о реструктуризации кредита. Они должны соответствовать некоторым требованиям. У каждого банка свои условия.

Вот что ПАО Сбербанк требует:

· у клиента снизился доход, он лишился работы или был понижен в должности;

· появился ребенок, гражданин был вынужден оформить декрет;

· его призвали служить в армию;

· он тяжело заболел (заболел член семьи) и большая часть денег уходит на лечение.

Банк не обязан сразу пересматривать кредит, но если у заемщика хорошая репутация, он ранее исправно вносил платежи, то исключение сделать могут. Клиенты Сбербанка могут попросить о реструктуризации онлайн. 

Им нужны следующие документы для подачи заявки:

паспорт (оригинал показать, копию отдать);

справка 2-НДФЛ (отражает доход последних 3 месяцев), для ИП – налоговая декларация, для пенсионеров – справка от Пенсионного фонда;

документы, подтверждающие изменения финансового положения заявителя – справка от работодателя о снижении зарплаты/об увольнении, квитанции на оплату, договор с больницей на лечение и пр.;

страховой полис (копия) + квитанция об уплате страховки по кредиту.

Их заемщик прикладывает к заявлению, где подробно рассказывает о причинах снижения платежеспособности и обещает следовать новому соглашению.

Что банк предложит взамен:

a) Уменьшение размера ежемесячного платежа – увеличится общий срок погашения кредита. Плюс сумма предоплаты.

b) Кредитные каникулы, т.е. отсрочка выплаты. Время, когда клиент будет перечислять только проценты.

О мерах по отсрочке долгов и каникулах озвучивали в статье про изменения в связи с пандемией.

Это выгодно и можно совместить с банкротством или оно уже наступило. Помогает при временных трудностях восстановить свое положение.

Попросить государственной поддержки

В России с 2015 года работает специальная программа для поддержки ипотечных заемщиков, переживающих трудные времена. Реализуется через Единый институт – ДОМ.РФ.

Государство готово уплатить 30% долга за гражданина, в пределах максимальной суммы – 1,5 млн. рублей.

Требования к заемщикам:

  1. наличие одного или большего числа несовершеннолетних детей;
  2. статус инвалидности или наличие ребенка – инвалида;
  3. заемщик – ветеран войны, боевых действий, приравнен к ним;
  4. содержит иждивенца до 24 лет – студента – очника, интерна или курсанта.

Условия участия:

1. Залоговая квартира – это единственное жилье.

2. Общая площадь у недвижимости 45 кв.м. (максимум) – однокомнатная, 65 кв.м. – двухкомнатная, 85 кв.м. – комнат три или больше.

3. При вычете ежемесячного платежа останется средний ежемесячный доход в 2 прожиточных минимума (на члена семьи). Такая ситуация длится 3 последних месяца.

4. Размер платежа к периоду подачи заявки вырос + 30% (минимум) по сравнению с датой оформления ипотеки.

5. Ипотеку гражданин брал минимум год назад.

Заявку стоит подавать даже если гражданин не соответствует одному-двумя или всем описанным условиям.

Межведомственная комиссия будет рассматривать каждое обращение индивидуально и может сделать исключение если:

  • положение заемщика аховое, но он не подходит по 1-2 условиям;
  • увеличить предельный потолок выплат с 1,5 миллиона вдвое  – 3 миллиона рублей.

Документы, что пригодятся гражданину для участия в этой программе – их надо приложить к заявлению, указав списком в содержании:


паспорт (копия);

бумаги, подтверждающие право гражданина участвовать (справка его/ребенка о инвалидности, свидетельства о рождении всех детей, удостоверение ветерана и пр.);

справка 2-НДФЛ, копия с трудовой книжки (заверенная);

заполненное заявление – форму можно взять с ДОМ.РФ.

Стоит попросить государственной помощи, если залоговая квартира является единственные жильем. Или финансовая ситуация в семье ухудшилась, но гражданин контролирует положение. И планирует улучшить его. Господдержка не отменит весь кредит, она лишь снизит нагрузку. Потом заемщику придется продолжить выплаты.

Еще существует помощь от государства в размере 450 тысяч на погашение ипотечного долга для многодетных, возможно, это ваш случай – ознакомьтесь.

Ошибки, которые не стоит совершать, при получении кредита, ипотеки
1. Брать кредит или ипотеку, не изучив условия всех предложений рынка. Выбирать стоит самые лояльные и подходящие условия

2. Подписывать договор, не изучив его полностью

3. Брать в долг неподъемную для бюджета сумму, не оценивать свои возможности

4. Скрывать от родных и близких свои долги и тем более проблемы по долгам

5. Не оставлять сбережений, пускать их на первый взнос или первый платеж по недвижимости

Сдавать жилье в аренду

Многие предприимчивые граждане сдают ипотечное жилье другим людям. И арендные платежи переводят банку. Такой вариант неплохо работает, съем квартир в крупных городах вещь дорогая, но желающих всегда хватает. Это семейные пары, молодые люди обретшие самостоятельность, пары с детьми. Главное найти ответственного жильца, готового исправно платить каждый месяц.

Однако заключать арендный договор придется тайком от банка или получить от него одобрение. Этот способ следует задействовать заранее, до финального ухудшения ситуации.

Квартира в ипотеке, при банкротстве заберут даже единственное жилье

Правило «единственного жилья» не распространяется на объекты залога. При оформлении ипотеки заемщик считается «номинальным» владельцем, в документах указан он. А реальным – банк. Поэтому недвижимость в Росреестре регистрируется с обременением. После 100% погашения долга обременение снимается, и гражданин обретает возможность распоряжаться квартирой.

У человека останется жилье, которое принадлежит ему, но не находится в залоге. Например, приобретено ранее за маткапитал или наличные, подарено родителями. Если оно единственное и в семье имеются несовершеннолетние дети, управляющий отобрать недвижимость не сможет. Это воспрепятствует Гражданский кодекс и опека.

Сохранить ипотечную квартиру, руководствуясь эти правилом не получится. Она будет реализована наряду с другими активами.

Советы

Дан несколько рекомендаций, но это не волшебные выходы, таких не существует. Возможно, они помогут решить проблему с минимальными потерями:

Советы юриста по недвижимости
Не ждать «до последнего». По ипотеке просрочка, проценты и прочие «бонусы» растут постоянно, даже день просрочки имеет значение. Тут ждать «с моря погоды» не выгодно.
Сотрудничать со своим банком. Большинству кредиторов нужна отдача. Честно прийти, обрисовать ситуацию и попросить содействия лучше. Возможно, банк поможет отыскать вариант, что устроит всех.
Банкротство – эффективная, но крайняя мера. К ней стоит прибегать, когда своими силами расплатиться не получается. Однако, притом нельзя «закрыть» один кредит и оставить другой. Управляющий будет работать со всеми финансовыми обязательствами «клиента». Соответственно, будет затронута и ипотека.
Юрьев И.
Кредитный консультант
Вопрос юристу
Если у меня единственное жилье, то его не отберут не при каких обстоятельствах?
Юрьев И.
Не совсем так. Вы больше защищены при банкротной процедуре, но есть основания при которых можно лишиться и единственного крова.
Это касается долгов по жилью, залоговой недвижимости, нарушение жилья (его перепланировка) самовольно и нарушение прав других граждан, по соседству.
За долги по ЖКХ могут выселить?
Юрьев И.
Да теоретически могут. Это непростая процедура и очень редкая в настоящее время. А если жилье еще и в ипотеке то тогда проблема острее. Все таки за свою квартиру человек переживает больше.
Что значит нарушение прав соседей?
Юрьев И.
К примеру, вы используете жилье не по назначению. Устроили там цех по переработке гранита, вместо того чтоб проживать.) В помещении постоянный шум, жалобы от соседей и коллективные иски. Или держите большое количество животных, что тоже неприемлемо для многоквартирного дома.
Выгодно ли покупать квартиру с торгов и как это делать?
Юрьев И.
Покупать квартиру с торгов бывает выгодно. Это обычно квартиры должников по ипотеке или банкротов.

Торги проходят в форме аукциона. Тот кто предлагает более высокую цену тот и победил. Для этого надо иметь электронную подпись и быть аккредитованным на торговой площадке (их довольно много и процедура несложная). Участие дистанционное. Для торгов на конкретном лоте (недвижимости) надо вносить залог от 10 до 20 %, если проиграешь, то возвращается.

Минусы таких квартир - у них бывают проблемы. Например, обременения, прописанные жильцы, которых бывает тяжело выписать или невозможно.

Покупатель должен быть готов решать подобные проблемы приобретая жилье ниже рынка.

При отсутствии своего опыта в решении таких сложных финансовых проблем, стоит обратится к профессионалу. Юристу или финансовому консультанту. Есть юристы по финансовым вопросам.

Главное не ждать, пока ситуация дойдет до судебных разбирательств, инициированных недовольными кредиторами.

Автор статьи
Игорь Юрьев, эксперт по недвижимости, ЖКХ, кредитный консультант
Проверено и написано статей
34
Предыдущая
Финансы, банки, кредиты и налогиКак узнать все долги у судебных приставов по фамилии и ИНН
Следующая
Недвижимость и ЖКХКак подарить дачу – простые шаги

8 Комментариев для "Ипотека и банкротство физического лица: как сохранить жилье"

  1. Ознакомился со статьей и был крайне удивлен, что простой человек тоже может подать на банкротство. Я думал это только фирмы могут делать. Хотя как я панимаю это не чего хорошего. Но когда ситуация ухудшилась, главное выйте из нее так , что бы не остаться в долгах на всю жизнь. Вариант с ректурезацией долга мне вообще показался самый оптимальный. Только в банках его сами почему то не предлагают.

  2. Добрый день, всем кто читает мой комментарий. Если честно и в мыслях не было, что я могу тоже так сделать. Просто на самом деле я думал, что так может сделать только организация, но по факту это может сделать абсолютно любой человек. Спасибо большое данной организации за такую помощь. Ну и в принципе за статью. Данная статья как говорится “имеет место быть”. Благодарю!

    • Добрый день. Спасибо Вам за столь подробное описание проблемы банкротства. Разложили все по полочкам. Теперь смогу оперировать полученными знаниями, если такая проблема возникнет. Благодарю!

  3. Интересная статья! У меня брат брал давно кредит и долг уже более 1 млн. Постоянно звонят и пугают. Говорят что могут наложить арест на квартиру. Квартира у нас на троих, получается что мы сможем потом продать только свои доли. Подскажите, если наложат арест и ему потом сделать банкротство то долг аннулируется и арест снимут? Заранее благодарен!

    • Если квартира не в ипотеке, не в залоге у банка, то проблем с ней быть не должно. По крайней мере такое не практикуется в повальном масштабе. И лично на моей практике не было. Единственное жилье все таки))).

  4. Поднятая проблема особо актуальна. И буквально за 10 минут прочтения, я смог полностью разобраться в своей проблеме с несостоятельностью по ипотеке и найти потенциальное решение. Дан очень детальный обзор проблем, связанных с ипотекой. Более того, всё расписано очень детально, ведь даже мне – человеку, совершенно незнакомым с этой темой, стало всё понятно. Буду иметь ввиду.

  5. Ипотека-это долг на всю жизнь,а гарантий в этой жизни нет никаких. У меня например такая профессия, зарплата, которой не позволит взять ипотеку,если честно я всегда была против этой идеи. Отличная статья, людей нужно сразу готовить к тому, что их ждёт. И как грамотно выйти из различного рода ситуации, связаной с долгами банкам.

  6. Надежда Петровна | 03.08.2020 в 18:27 | Ответить

    Актуальный вопрос для нашей молодежи, вроде и работаем, но понимаем что с зарплатами особенно в провинции, ипотеку не потянешь. Многие зп видят в конвертах, что тоже не есть хорошо, но другого варианта нет. Как быть такому слою населения,забыть о светлой мечте своего имущества?

    Хорошая идея со сдачей квартиры в аренду, но тоже нужно просчитывать все плюсы и минусы. Сейчас найти порядочного квартиросъемщика большая проблема.

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.




Если у меня единственное жилье, то его не отберут не при каких обстоятельствах?
Не совсем так. Вы больше защищены при банкротной процедуре, но есть основания при которых можно лишиться и единственного крова.
Это касается долгов по жилью, залоговой недвижимости, нарушение жилья (его перепланировка) самовольно и нарушение прав других граждан, по соседству.
За долги по ЖКХ могут выселить?
Да теоретически могут. Это непростая процедура и очень редкая в настоящее время. А если жилье еще и в ипотеке то тогда проблема острее. Все таки за свою квартиру человек переживает больше.
Что значит нарушение прав соседей?
К примеру, вы используете жилье не по назначению. Устроили там цех по переработке гранита, вместо того чтоб проживать.) В помещении постоянный шум, жалобы от соседей и коллективные иски. Или держите большое количество животных, что тоже неприемлемо для многоквартирного дома.
Выгодно ли покупать квартиру с торгов и как это делать?
Покупать квартиру с торгов бывает выгодно. Это обычно квартиры должников по ипотеке или банкротов.

Торги проходят в форме аукциона. Тот кто предлагает более высокую цену тот и победил. Для этого надо иметь электронную подпись и быть аккредитованным на торговой площадке (их довольно много и процедура несложная). Участие дистанционное. Для торгов на конкретном лоте (недвижимости) надо вносить залог от 10 до 20 %, если проиграешь, то возвращается.

Минусы таких квартир - у них бывают проблемы. Например, обременения, прописанные жильцы, которых бывает тяжело выписать или невозможно.

Покупатель должен быть готов решать подобные проблемы приобретая жилье ниже рынка.
Adblock
detector