Обновлено: 12 марта 2020, в 21:03

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Для уменьшения налога на имущество часто стоит вопрос о явно завышенной стоимости недвижимости или дома, с которой налог и рассчитывается. Оспорить кадастровую стоимость дома – процесс непростой. Он осуществляется, когда стоимостной показатель неоправданно завышен. Владелец недвижимого имущества вправе ходатайствовать о его переоценке.

Законодательная база

Порядок осуществления процедуры по корректировке стоимостных значений жилого дома регламентирован следующими нормами:

• Статьи ФЗ-237 от 03.07.16 г. «О государственной кадастровой оценке» устанавливают процедуру проведения оценочных мероприятий;

• Постановление Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015 г. рассматривает индивидуальные случаи, появляющиеся при изучении дел о переоценке жилых пространств;

• Положениями ФЗ-221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» анализируются технические ошибки и недочеты, способные повлиять на результаты проводимых специальных исследований;

• ФЗ-135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» регламентирует порядок осуществления процесса определения стоимости недвижимого имущества в России.

Как узнать цену жилого помещения в ГКН

До того, как начинать процедуру оспаривания рассчитываемого налога, необходимо узнать в какую сумму был оценен объект. Проводят такую оценку независимые экспертные организации, имеющие договоренности с государственными структурами.

Надо отметить, что стоимостные характеристики имущественных объектов размещены в публичном доступе на сайте Росреестра.

Далее потребуется подобрать источник получения информации. Выбирать стоит кадастр недвижимости (ГКН). На запрос поступит ответ, содержащий сведения о жилом помещении, включая стоимостной показатель и дату его проставления.

Вообще в документации налоговой указано, что данный вычет должен производиться автоматически, но это не всегда так. Лучше проверить самому на сайте ФНС.

Для этого необходимо зайти в личный кабинет через Госуслуги либо зарегистрироваться на сайте ФНС. И самостоятельно отправить запрос, чтобы сделать объект льготным. Результат будет готов через 30 дней.

Так как согласно ст. 403 Налогового Кодекса в новой редакции от 08.2018 г. вычеты составляют:

• 10 м2 от комнаты или части квартиры
• 20 м2 от квартиры или части дома
• 50 м2 от площади жилого дома

Не пренебрегайте этими небольшими, но все таки возможностями сэкономить на налогах. Это может сделать каждый гражданин.

Основания для корректировки стоимости

Причинами для осуществления переоценки являются ситуации, когда:

• Данные о жилье, используемые при исчислении стоимостных показателей, были недостоверны;

• Неверно определена реальная цена реализации на день вычисления кадастровых величин.

Постановлением Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015 г. определено, что недостоверность оценки, в том числе неправильное вычисление параметров жилого помещения, возможно при осуществлении анализа, влекущего искажение данных о нем, включая:

1. Анализ характеристик имущества, по которому была представлена недостоверная информация;

2. Неправильная оценка параметров, влияющих на формирование цены;

3. Место расположения дома;

4. Предназначение земельного участка;

5. Разрешенное использование надела;

6. Техническое состояние объекта;

7. Расположение здания в пределах территориальных районов, где применяются специальные условия;

8. Непринятие факта нахождения дома в аварийном состоянии;

9. Неверное применение данных при осуществлении расчетов.

При обнаружении завышенной цены в кадастре и вычисления её реальной величины, фактическая стоимость должна определяться не на день выявления такого факта, а на дату внесения её в ГКН.

Как уменьшить стоимость недвижимости

Процедура рассчитана на определенные временные затраты и включает:

1. Выявление оснований для осуществления переоценки.

Установив завышение цены, необходимо убедиться, что для этого нет специальных причин. Заинтересованность в величине кадастрового показателя возникает при поступлении платежной документации из ИФНС с суммой налога, значительно превышающего ожидания собственника дома.

Размер налогового взноса на него напрямую зависит от размера стоимостного показателя, содержащегося в кадастре.

Определить цену можно, запросив справочные сведения путем:

• Личного посещения МФЦ;

• Обращения в Росреестр;

• Отправления запроса на портале Госуслуг;

• Внесения необходимых параметров в поисковую систему на портале Росреестра:

• Направления заявления с помощью почты России.

После получения данных потребуется осуществить сравнение стоимости, вычисленной кадастровой компанией и средней рыночной ценой на аналогичные строения.

Если разница составляет более 30% и выше, то это становится важным основанием для её опротестования.

ВАЖНО! Владелец недвижимости вправе обратиться за перерасчетом кадастровых показателей не позже 5 лет со дня их внесения в реестр. Это связано с периодом осуществления периодической перепроверки оценки. Её результаты могут быть также обжалованы.

2. Обращение к профессиональному оценщику.

Чтобы подтвердить имеющуюся значительную разницу в стоимости, необходимо получить заключение у специалиста, имеющего соответствующую лицензию на осуществление этой деятельности. Сделанные в нем выводы позволят не только исследовать представленную документацию, но и выявить целесообразность обжалования решения кадастровой службы.

Услуги такого специалиста платны. В различных регионах страны они могут варьироваться значительно, в среднем до 10 тыс. рублей.

Если итоги оценочной экспертизы покажут, что цена на дом действительно завышена, то потребуется заключить договор о выполнении соответствующей услуги. Срок подготовки отчетной документации и его стоимость будет зависеть от сложности объекта и места его расположения, в среднем до 20 тысяч руб. Несомненно, затраты достаточно существенны, но отдавая необоснованно большие суммы налоговых платежей, можно понести гораздо более значительные траты.

3. Подготовка документов.

Обязанность доказывания неверных сведений, занесенных в кадастр, возложена на владельца частного дома, который обратился с соответствующим заявлением. Поэтому ему потребуется доказательственная база, подтверждающая его позицию.

Ему необходимо представить:

• Выписку из реестра недвижимых объектов со стоимостной оценкой дома;

• Основание появления права на жилье, включая договор о покупке, о дарении, свидетельство о правах на наследство или правомочиях собственника и другое;

• Оценочное заключение о размере стоимости жилой площади;

• Отчет об установлении реальной цены имущества на дату исчисления кадастрового параметра на бумажном носителе и в формате электронного документа;

• Бумаги, доказывающие наличие неточностей и ошибок;

• Гражданский паспорт заявителя;

• Заявление установленной формы о корректировке кадастровой стоимости жилплощади.

Пересмотр данных без предоставления указанного перечня бумаг Комиссией по разрешению споров не осуществляется, а иск остается без движения.

4. Направление заявления о пересчете оценочной стоимости.

Подается в соответствующую комиссию Росреестра. Для этого потребуется внести в бланк заявки данные о владельце дома, адрес его проживания и контактные данные, основания для обращения о переоценке жилплощади в ГКН.

Заявление не может быть принято к исполнению, если:

• Отсутствует требуемая документация;

• Не соблюдаются сроки направления обращения о корректировке ценового показателя;

• Стоимости имущества совпадает с его, сложившимся на рынке, номиналом.

5. Вынесение решения уполномоченной комиссией.

Рассмотрение обращения производится не позднее 1 месяца с момента его подачи. По результатам анализа владелец уведомляется о принятом вердикте. Для того, чтобы решение об изменении цены считалось правомочным, в заседании должно участвовать и голосовать не менее 50% членов комиссии.

По итогам проведенного анализа может быть вынесен отказ в корректировке данных либо удовлетворительный ответ.

Помимо этого, обжаловать можно и итоги оценочных мероприятий.

6. Составление искового заявления.

С 2017 года владельцы жилых помещения вправе обращаться за судебной защитой без посещения спецкомиссии. Иск направляется в судебный орган по месту нахождения службы.

В него необходимо включить такие позиции:

• Название суда;

• Сведения о сторонах спора;

• Сведения о нарушении интересов заявителя;

• Обстоятельства и доводы, подтверждающие выставляемые претензии;

• Требование об отмене комиссионного решения или установление цены с учетом конкретных неверных сведений;

• Перечень прилагаемых бумаг.

К иску прикладывается тот же список документов, что сопровождает и направление заявки в комиссию и принятый ею вердикт.

Рассмотрение дела осуществляется после внесения госпошлины в сумме, установленной законом: для граждан он составляет 300 руб., для организации – 2000 р.

ВНИМАНИЕ! Собственник жилья вправе сам определять порядок обжалования кадастровой стоимости. При этом ему не нужно до подачи иска направлять протест на рассмотрение комиссии. Но для организаций – это обязательное требование.

Надо отметить, что досудебная возможность урегулировать спор имеет множество положительных моментов, к которым относятся быстрый анализ ситуации, отсутствие затрат на судебный процесс и право опротестовать полученный результат в суде.

7. Процесс рассмотрения претензий в суде.

Из-за сложившейся ситуации дело может рассматриваться в суде около двух месяцев, но такой срок может быть продлен еще на один из-за сложности обстоятельств. В процессе потребуется подтвердить незаконность установленной ранее цены.

Обжаловать стоимостной показатель можно не позже 5 лет со дня внесения спорных данных в кадастр. Но, если на день обращения цена объекта была уже скорректирована, то оспорить первоначальную уже не получится.

О назначаемом слушании дела и дате его проведения участники спора уведомляются заранее. Но при их надлежащем извещении, вердикт может быть вынесен в их отсутствие. В ситуации, когда по итогам рассмотрения материалов дела требования удовлетворяются, в результативной части судебного постановления указывается величина стоимости дома, которая вносится в ГКН. На принятый вердикт можно подавать апелляционную жалобу в срок до 30 дней с даты его вынесения в окончательной версии.

Экспертная оценка жилья

Основанием для корректировки стоимости жилья является недостоверность данных, внесенных в реестр объектов, ведь в основном ошибки допускаются при проведении анализа информации, используемой в экспертных исследованиях.

Пленум ВС РФ от 30.06.15 г. №28 установил некорректность сведений, способных повлиять на недостоверность стоимости.

Сюда включены:

• Размер объекта
• Год его возведения
• Стройматериалы, применяемые при возведении дома
• Место его расположения
• Наличие оборудования и конструктивных особенностей

В исследование могут участвовать и иные характеристики. Существуют случаи, когда специалистами не принимается во внимание фактическая амортизация строения и его состояние. Из-за этого окончательная цифра может быть некорректна и подлежит обжалованию.

Кроме того, при обращении за защитой своих прав стоит принимать во внимание законодательство субъектов страны.

В различных регионах исчисление имущественного налога осуществляется от показателей инвентаризационной оценки. В таком случае переоценка стоимостных данных кадастра производиться не будет.

В любом случае, вопрос об оспаривании кадастровой стоимости непростой и требует детального подхода и изучения вашего конкретного случая юристами, которые подскажут, есть ли шансы уменьшить налог.