Как оспорить кадастровую стоимость: процедура
кадастровая стоимость недвижимости

Обновлено: 2 ноября 2018, в 19:11

Как оспорить кадастровую стоимость дома, недвижимости

Для уменьшения налога на имущество часто стоит вопрос о явно завышенной стоимости недвижимости или дома, с которой налог и рассчитывается. Оспорить кадастровую стоимость дома – процесс непростой. Он осуществляется, когда стоимостной показатель неоправданно завышен. Владелец недвижимого имущества вправе ходатайствовать о его переоценке.

Законодательная база

Порядок осуществления процедуры по корректировке стоимостных значений жилого дома регламентирован следующими нормами:


• Статьи ФЗ-237 от 03.07.16 г. «О государственной кадастровой оценке» устанавливают процедуру проведения оценочных мероприятий;

• Постановление Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015 г. рассматривает индивидуальные случаи, появляющиеся при изучении дел о переоценке жилых пространств;

• Положениями ФЗ-221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» анализируются технические ошибки и недочеты, способные повлиять на результаты проводимых специальных исследований;

• ФЗ-135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» регламентирует порядок осуществления процесса определения стоимости недвижимого имущества в России.

Как узнать цену жилого помещения в ГКН

До того, как начинать процедуру оспаривания рассчитываемого налога, необходимо узнать в какую сумму был оценен объект. Проводят такую оценку независимые экспертные организации, имеющие договоренности с государственными структурами.

Надо отметить, что стоимостные характеристики имущественных объектов размещены в публичном доступе на сайте Росреестра.

Чтобы найти нужный объект, нужно заполнить форму заявки, написав адрес места расположения и кадастровый номер либо определить его на открытой карте.

Далее потребуется подобрать источник получения информации. Выбирать стоит кадастр недвижимости (ГКН). На запрос поступит ответ, содержащий сведения о жилом помещении, включая стоимостной показатель и дату его проставления.

Рассчитывая сумму налога нужно помнить, что базу для его начисления составляет кадастровая цена жилья, уменьшенная на стоимость 20 квадратов от общей её площади. Поэтому её размер будет меньше по сравнению с величиной, внесенной в реестр.

Вообще в документации налоговой указано, что данный вычет должен производиться автоматически, но это не всегда так. Лучше проверить самому на сайте ФНС.

Для этого необходимо зайти в личный кабинет через Госуслуги либо зарегистрироваться на сайте ФНС. И самостоятельно отправить запрос, чтобы сделать объект льготным. Результат будет готов через 30 дней.

Так как согласно ст. 403 Налогового Кодекса в новой редакции от 08.2018 г. вычеты составляют:


  • 10 м2 от комнаты или части квартиры
  • 20 м2 от квартиры или части дома
  • 50 м2 от площади жилого дома

Не пренебрегайте этими небольшими, но все таки возможностями сэкономить на налогах. Это может сделать каждый гражданин.

налоговый вычет 50 м2Основания для корректировки стоимости в ГКН

Причинами для осуществления переоценки являются ситуации, когда:


• Данные о жилье, используемые при исчислении стоимостных показателей, были недостоверны;

• Неверно определена реальная цена реализации на день вычисления кадастровых величин.

Постановлением Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015 г. определено, что недостоверность оценки, в том числе неправильное вычисление параметров жилого помещения, возможно при осуществлении анализа, влекущего искажение данных о нем, включая:


1. Анализ характеристик имущества, по которому была представлена недостоверная информация;

2. Неправильная оценка параметров, влияющих на формирование цены;

3. Место расположения дома;

4. Предназначение земельного участка;

5. Разрешенное использование надела;

6. Техническое состояние объекта;

7. Расположение здания в пределах территориальных районов, где применяются специальные условия;

8. Непринятие факта нахождения дома в аварийном состоянии;

9. Неверное применение данных при осуществлении расчетов.

На основании положений ФЗ-135, владелец вправе направить запрос в экспертную службу, которая обязана подготовить ответ не позднее 7 дней со дня регистрации обращения.

При обнаружении завышенной цены в кадастре и вычисления её реальной величины, фактическая стоимость должна определяться не на день выявления такого факта, а на дату внесения её в ГКН.

Как уменьшить стоимость недвижимости

Процедура рассчитана на определенные временные затраты и включает:


1. Выявление оснований для осуществления переоценки.

Установив завышение цены, необходимо убедиться, что для этого нет специальных причин. Заинтересованность в величине кадастрового показателя возникает при поступлении платежной документации из ИФНС с суммой налога, значительно превышающего ожидания собственника дома. Размер налогового взноса на него напрямую зависит от размера стоимостного показателя, содержащегося в кадастре.

Определить цену можно, запросив справочные сведения путем:

• Личного посещения МФЦ;

• Обращения в Росреестр;

• Отправления запроса на портале Госуслуг;

• Внесения необходимых параметров в поисковую систему на портале Росреестра:

• Направления заявления с помощью почты России.

Выписка выдается после внесения суммы госпошлины, установленной в законодательном порядке. Для физических она составляет – 300 рублей, для организаций – 950р. Оплату можно произвести в одном из офисов любого банка или использовать онлайн – банкинг.

После получения данных потребуется осуществить сравнение стоимости, вычисленной кадастровой компанией и средней рыночной ценой на аналогичные строения.

Если разница составляет более 30% и выше, то это становится важным основанием для её опротестования.

ВАЖНО! Владелец недвижимости вправе обратиться за перерасчетом кадастровых показателей не позже 5 лет со дня их внесения в реестр. Это связано с периодом осуществления периодической перепроверки оценки. Её результаты могут быть также обжалованы.

2. Обращение к профессиональному оценщику.

Чтобы подтвердить имеющуюся значительную разницу в стоимости, необходимо получить заключение у специалиста, имеющего соответствующую лицензию на осуществление этой деятельности. Сделанные в нем выводы позволят не только исследовать представленную документацию, но и выявить целесообразность обжалования решения кадастровой службы.

Услуги такого специалиста платны. В различных регионах страны они могут варьироваться значительно, в среднем до 10 тыс. рублей.

Если итоги оценочной экспертизы покажут, что цена на дом действительно завышена, то потребуется заключить договор о выполнении соответствующей услуги. Срок подготовки отчетной документации и его стоимость будет зависеть от сложности объекта и места его расположения, в среднем до 20 тысяч руб. Несомненно, затраты достаточно существенны, но отдавая необоснованно большие суммы налоговых платежей, можно понести гораздо более значительные траты.

3. Подготовка документов.

Обязанность доказывания неверных сведений, занесенных в кадастр, возложена на владельца частного дома, который обратился с соответствующим заявлением. Поэтому ему потребуется доказательственная база, подтверждающая его позицию.

Ему необходимо представить:


• Выписку из реестра недвижимых объектов со стоимостной оценкой дома;

• Основание появления права на жилье, включая договор о покупке, о дарении, свидетельство о правах на наследство или правомочиях собственника и другое;

• Оценочное заключение о размере стоимости жилой площади;

• Отчет об установлении реальной цены имущества на дату исчисления кадастрового параметра на бумажном носителе и в формате электронного документа;

• Бумаги, доказывающие наличие неточностей и ошибок;

• Гражданский паспорт заявителя;

• Заявление установленной формы о корректировке кадастровой стоимости жилплощади.

Пересмотр данных без предоставления указанного перечня бумаг Комиссией по разрешению споров не осуществляется, а иск остается без движения.

4. Направление заявления о пересчете оценочной стоимости.

Подается в соответствующую комиссию Росреестра. Для этого потребуется внести в бланк заявки данные о владельце дома, адрес его проживания и контактные данные, основания для обращения о переоценке жилплощади в ГКН.

Заявление не может быть принято к исполнению, если:


• Отсутствует требуемая документация;

• Не соблюдаются сроки направления обращения о корректировке ценового показателя;

• Стоимости имущества совпадает с его, сложившимся на рынке, номиналом.

5. Вынесение решения уполномоченной комиссией.

Рассмотрение обращения производится не позднее 1 месяца с момента его подачи. По результатам анализа владелец уведомляется о принятом вердикте. Для того, чтобы решение об изменении цены считалось правомочным, в заседании должно участвовать и голосовать не менее 50% членов комиссии.

По итогам проведенного анализа может быть вынесен отказ в корректировке данных либо удовлетворительный ответ.

О вынесенном вердикте участники комиссионного решения уведомляют Росреестр. Собственник дома вправе опротестовать его в судебном порядке в срок до десяти дней с даты его принятия.

Помимо этого, обжаловать можно и итоги оценочных мероприятий.

6. Составление искового заявления.

С 2017 года владельцы жилых помещения вправе обращаться за судебной защитой без посещения спецкомиссии. Иск направляется в судебный орган по месту нахождения службы.

В него необходимо включить такие позиции:


• Название суда;
• Сведения о сторонах спора;
• Сведения о нарушении интересов заявителя;
• Обстоятельства и доводы, подтверждающие выставляемые претензии;
• Требование об отмене комиссионного решения или установление цены с учетом конкретных неверных сведений;
• Перечень прилагаемых бумаг.

К иску прикладывается тот же список документов, что сопровождает и направление заявки в комиссию и принятый ею вердикт.

Рассмотрение дела осуществляется после внесения госпошлины в сумме, установленной законом: для граждан он составляет 300 руб., для организации — 2000 р.

ВНИМАНИЕ! Собственник жилья вправе сам определять порядок обжалования кадастровой стоимости. При этом ему не нужно до подачи иска направлять протест на рассмотрение комиссии. Но для организаций – это обязательное требование.

Надо отметить, что досудебная возможность урегулировать спор имеет множество положительных моментов, к которым относятся быстрый анализ ситуации, отсутствие затрат на судебный процесс и право опротестовать полученный результат в суде.

7. Процесс рассмотрения претензий в суде.

Из-за сложившейся ситуации дело может рассматриваться в суде около двух месяцев, но такой срок может быть продлен еще на один из-за сложности обстоятельств. В процессе потребуется подтвердить незаконность установленной ранее цены.

Если будет принято решение о её корректировке, то изменения будут внесены и начинают действовать с начала года представления иска. Соответственно и налог будет пересчитан за соответствующий период.

Обжаловать стоимостной показатель можно не позже 5 лет со дня внесения спорных данных в кадастр. Но, если на день обращения цена объекта была уже скорректирована, то оспорить первоначальную уже не получится.

О назначаемом слушании дела и дате его проведения участники спора уведомляются заранее. Но при их надлежащем извещении, вердикт может быть вынесен в их отсутствие. В ситуации, когда по итогам рассмотрения материалов дела требования удовлетворяются, в результативной части судебного постановления указывается величина стоимости дома, которая вносится в ГКН. На принятый вердикт можно подавать апелляционную жалобу в срок до 30 дней с даты его вынесения в окончательной версии.

расходы на экспертную оценкуЭкспертная оценка жилья. Как сократить

Основанием для корректировки стоимости жилья является недостоверность данных, внесенных в реестр объектов, ведь в основном ошибки допускаются при проведении анализа информации, используемой в экспертных исследованиях.

Пленум ВС РФ от 30.06.15 г. №28 установил некорректность сведений, способных повлиять на недостоверность стоимости.

Сюда включены:


• Размер объекта;

• Год его возведения;

• Стройматериалы, применяемые при возведении дома;

• Место его расположения;

• Наличие оборудования и конструктивных особенностей.

В исследование могут участвовать и иные характеристики. Существуют случаи, когда специалистами не принимается во внимание фактическая амортизация строения и его состояние. Из-за этого окончательная цифра может быть некорректна и подлежит обжалованию.

Кроме того, при обращении за защитой своих прав стоит принимать во внимание законодательство субъектов страны.

В различных регионах исчисление имущественного налога осуществляется от показателей инвентаризационной оценки. В таком случае переоценка стоимостных данных кадастра производиться не будет. В любом случае, вопрос об оспаривании кадастровой стоимости непростой и требует детального подхода и изучения вашего конкретного случая юристами, которые подскажут, есть ли шансы уменьшить налог.

Предыдущая
Недвижимость и ЖКХКак избавиться от ипотеки, ипотечные каникулы 2019 года
Следующая
Недвижимость и ЖКХМошенничество при покупке квартиры: как избежать

Оставьте первый комментарий для "Как оспорить кадастровую стоимость: процедура"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.




Adblock
detector