Как приватизировать квартиру с долгами: инструкция – 2020
долг жкх и дорога

Обновлено: 2 мая 2020, в 09:27

Приватизация квартиры с долгами по ЖКХ, коммунальным платежам, капремонту

Любые сделки, где фигурирует недвижимость, сопровождаются оформлением документов и идут по установленному порядку. Это определяется законодательством. В теории описаны идеальные ситуации, однако, на практике все иначе. Бывают нюансы, усложняющие процедуру. Например, невыполненные гражданином финансовые обязательства по отношении жилплощади. Тогда как приватизировать квартиру, когда есть долги и насколько это возможно? Стоит разобраться.

Законодательная база

По закону, наличие коммунальной задолженности не считается достаточным основанием для аннулирования приватизации жилья. Суть процедуры – переход муниципальной недвижимости в руки гражданского лица. Долги с этим не связаны.

Из-за накопленной задолженности муниципалитет может расторгнуть с гражданином договор соцнайма. И инициировать дальнейшее выселение нерадивого жильца. Расторжение происходит через суд, где истец предъявляет документы, подтверждающие наличие и размер задолженности. В частности, наниматель перестал вносить оплату ЖКХ полгода или дольше.

На практике администрация редко занимается подобными делами. Обычно долго усложняют оформление некоторых бумаг, требуемых для приватизации.

Однако, процедуре могут препятствовать должностные лица, которых затрагивают финансовые обязательства человека. Например, представители управляющей компании или местное самоуправление. Не желая, чтобы безответственный жилец стал будущим собственником квартиры.

Согласно законодательству, любой гражданин вправе один раз участвовать в приватизации, получая себе часть или весь объект государственной недвижимости. Это бесплатная процедура, т.е. за саму квартиру он не платит.

Несовершеннолетним детям можно участвовать дважды – один раз в малом возрасте, по инициативе родителей, второй раз позднее, после совершеннолетия. Это связано с правом ребенка иметь жилье. Когда семья решает приватизировать квартиру (пошаговая инструкция), где проживают все вместе, они обязаны включить детей в процедуру. Соответственно, выделить им часть общей недвижимости в собственность.

Президент страны В. Путин недавно подписал отдельный закон, официально продлевающий сроки приватизации для граждан. По нему бесплатный период, установленный ранее, отменяется. Изначально власти хотели сделать процедуру платной, т.е. желающие присвоить муниципальную недвижимость должны были внести за нее сумму, соответствующую рыночной стоимости.

За время действия старого закона, по которому осуществлялось бесплатное переоформление, процедуру продлевали 10 раз (минимум).

Приватизация закрывает многие вопросы по распоряжению собственностью, продать неприватизированную квартиру, к примеру сложно, хотя и есть способы, с личным жильем таких проблем и рисков не возникает.

Сейчас основные тезисы проведения приватизации описаны в тексте закона №1541 -1.

Что можно и нельзя переоформить

МОЖНОНЕЛЬЗЯ
Имущественные комплексы, располагающиеся на своих земельных участкахОбщежития (комнаты внутри)
Здания, отдельные сооружения с территориейПомещения, состояние которых признано специалистами аварийным или ветхим
Объекты текущего строительстваСлужебное жилье
Исторические, также культурные памятники (если местные власти разрешают)Дома, квартиры, находящиеся внутри ЗАТО
Акции от акционерных обществ
Земельные участки. Кроме земель, предназначенных для муниципальных или же государственных нужд
Жилые помещения (комнаты, квартиры и пр.)

В законе определены способы передачи государственной недвижимости:


1) Государственные или местные предприятия превратятся в АО.

2) Осуществляется продажа объекта через открытый аукцион (18 статья). Если все участники сделали аналогичные предложения (выставили одну цену), победителем будет тот, кто выполнил это раньше остальных по времени.

3) Конкурс – делается публичное предложение или иная форма торгов. Используется при признании аукциона несостоявшимся.

4) Собственность вносится как вклад, пополняя капитал частной компании.

Каждый вариант описан конкретно, всего существует 11 путей присвоения муниципального имущества частными лицами.

В ФЗ-178 описана сама процедура – пошаговые действия инициатора, требуемые документы. Наименование инстанций, куда ему следует обращаться.

Порядок приватизации квартиры с задолженностью

Важно понимать, хоть государство не запрещает присвоение муниципальной недвижимости должнику, после завершения мероприятия финансовые обязательства остаются неизменными. Их придется выполнить.

Более того, ответственным за приобретенную недвижимость лицом будет новый хозяин. Соответственно, если за неуплату ему отключат коммунальные услуги, решать проблему придется самостоятельно.

Пошаговая процедура:


1. Удобнее обходить инстанции в одиночку, чем идти группой. Когда несколько граждан решают приватизировать жилплощадь, где проживают вместе, им надо выбрать представителя. Который займется бюрократическими вопросами. Собирает бумаги, обходит инстанции.

Есть специальные учреждения, предлагающие подобные услуги. Это платно, зато меньше нервов и быстрее. Сам процесс несложный, обычные люди могут справиться тоже. Решать им. Сделать все своими руками или передоверить работу специалисту.

2. Нужно собрать справки по формам 7 и 9. Вместо ордера можно использовать договор соцнайма.

3. Обсудить положение с остальными жильцами. Когда муниципальное жилье занимает группа лиц (семья или просто соседи), один человек является ответственным квартиросъемщиком. Он обладает преимуществом. Однако, провести приватизацию, минуя других людей нельзя.

Если они не желают участвовать, то должны подтвердить свою позицию письменно. Предоставив инициатору процедуры документальные, заверенные нотариально отказы. Все, кроме несовершеннолетних детей. Их нужно включить в список лиц – участников.

Другой вариант – родители предоставляют несовершеннолетним долю в иной недвижимости. За этим следит опека.

4. Предоставление собранных справок БТИ. Там подтвердят планировку оформляемой недвижимости, ее состояние. Выписку от домовой книги выдает управляющая компания. Им причины осуществления приватизации объяснять незачем. Достаточно выказать желание получить бумаги.

5. Собранные документы инициатор передает уполномоченному органу, являющемуся законным владельцем недвижимости – муниципалитету или городской администрации.

6. Надо оплатить установленный размер госпошлины и взять квитанцию.

7. Если муниципалитет не против приватизации, стороны заключают соответствующий договор. Его инициатор с остальными бумагами относит в Росреестр, где сделка регистрируется.

Может потребоваться справка, касающаяся наличия задолженностей по квартплате. Так собственник жилья проверяет добросовестность квартиросъемщиков. В документе будет подробно представлен отчет, где указана продолжительность срока неуплаты, ответственное лицо и сумма.

Сотрудник муниципалитета может потребовать погашения задолженности, тогда процедура замедлиться. Ведь без одобрения собственника присвоить недвижимость нельзя.

Список требуемых документов

Вне зависимости от наличия/отсутствия коммунальных долгов, граждане собирают следующие бумаги:


· ордер, подтверждающий право граждан пользоваться имуществом;

· технический и кадастровый паспорта жилья;

· договор соцнайма (оригинал);

· квитанции или выписка с ЖКХ, подтверждающая уплату (или ее отсутствие) коммунальных услуг;

· паспорта сторон;

· письменные отказы иных лиц;

· одобрение опеки (если процедура как-то затронула интересы несовершеннолетнего);

· согласие супруга;

· справка форма №7;

· справка форма №9 (их выдает паспортный стол);

· выписка от домовой книги, там указан список всех жильцов.

Некоторые справки обладают коротким сроком действия, следует обновить их по необходимости.

Какие сложности могут возникнуть из-за неоплат

Уже известно, по закону никаких препятствий у инициатора процедуры не могут быть. Конкретные меры муниципалитет вправе принять, если суд примет соответствующее решение относительно дела. На практике случаются разные нюансы.

Сотрудники УК, отслеживающие порядок выплат, желая вынудить квартиросъемщиков раскошелиться, отказываются представлять справки, касающиеся зарегистрированных жильцов. Представители администрации не хотят принимать документы, если там указаны долги.

Разбирательство с управляющей компанией

Для приватизации государственной недвижимости, гражданам нужен лицевой счет и специальная выписка, отражающая состав семьи. Эти бумаги выдает управляющая компания.

Мнение эксперта
Нина Матвеева, консультант по недвижимости
Если ее сотрудник отказывается выполнять данные действия, нужно сослаться на два федеральных закона – ФЗ-149 и ФЗ-152. Могут помочь личные переговоры с начальником УК.

Если «мирно» разрешить ситуацию невозможно, гражданин вправе посетить жилищную инспекцию с жалобой или прокуратуру. Указав на неправомерность ситуации (статья 19.1 – самоуправство).

Администрация против

Обжаловать неправомерные действия местной власти можно через суд. Гражданин подает соответствующий иск, где описывает ситуацию. Важно уложиться в 3-х месячный временной период после отказа муниципалитета. Когда сотрудник учреждения обозначит позицию, надо взять оформленный письменно отказ. Это послужит документальным подтверждением.

Если основной причиной решения администрации послужили задолженности, истец получит положительное решение суда за срок в 1-2 месяца. Бывает, ответчик – администрация подает взамен другой иск, требуя срочной уплаты.

Тогда рассмотрение дела продлится 5-6 месяцев. Чтобы исключить возможные риски, истцу следует подготовиться тщательнее. Обозначая свою позицию в суде и представляя убедительные доказательства.

Расторжение договора соцнайма с принудительным выселением

Подобное возможно после решения суда. Инициируется разбирательство, где учитывают:

  1. Утрату трудоустройства квартиросъемщика, иные причины ухудшения его материального положения;
  2. Соответствие жилплощади законным стандартам;
  3. Наличие у гражданина детей и других иждивенцев.

Муниципалитет вправе потребовать уплату, накопившихся за 3-х годичный период проживания человека, не раньше. Дополнительно могут взыскать пени, штрафы.

Важно! Помнить, если сотрудники муниципалитета грозятся принудительно выселить из-за долгов, что это возможно после решения суда.

Долг большой, но платить нечем

По законодательству УК может взыскать лишь трехгодичную задолженность, не раньше. Даже суд лишен возможности вынудить гражданина платить более старые финансовые огрехи. Если риск такого взыскания имеется, а сумма большая, стоит обсудить положение с представителем УК.

Это поможет:

· отсрочить платеж;

· разделить сумму на отдельные части, которые должник может выплачивать постепенно;

· списания некоторой части долга;

· оформления расчета.

Последний вариант будет полезен при продаже уже приватизированного жилья. Достигнутый консенсус надо оформить письменно. На практике УК готовы сотрудничать, это лучше «глухой несознанки», когда суммы копятся, а стороны не готовы решать проблемы. Здесь важно выполнить договоренность.

Чтобы приватизация не была с долгами по ЖКХ, можно оплатить счета, взяв потребительский кредит. Единственный минус, в таких программах банки устанавливают высокие проценты и маленькие сроки для погашения.

Что происходит с долгами после приватизации

Данный вопрос решается заранее. Основной порядок выполнения процедуры остается прежним, единственная разница – стороны занимаются финансовой проблемой. Квартиросъемщик должен дать письменное обязательство, где он обещает за указанный период выплатить задолженность.

Или перевести долг на другое лицо:


1. В соглашении будут три участника – должник, представитель муниципалитета и человек, готовый погасить.

2. Соглашение отдельно составляет должник и человек, готовый взять себе его финансовые обязательства. Готовый договор будет дополнен письменным одобрением муниципалитета, уведомленного о действиях сторон.

Важно знать и уверить ответственные инстанции, что коммунальные платежи обязательно будут выплачены. Приватизация не уничтожает непокрытые счета. После завершения процедуры сменится лишь владелец жилья.

Он же станет основным ответственным лицом за состояние квартиры и оплату счетов. Если задолженность продолжит расти, ему могут отключить коммунальные услуги.

Можно ли продавать квартиру с неоплаченными счетами

Мы всегда предупреждаем людей, желающих приобрести недвижимость или транспорт (ограничения). Узнать заранее о наличии каких-нибудь задолженностей. Например, налоговых платежей.

Любые долги касаются лишь прежнего владельца, покупатель получает «чистый» товар.

Как это происходит на практике:


1. Продажа квартиры – сумма задолженности будет подсчитана до дня реализации сделки. Возможны два варианта решения проблемы: первый – собственник погашает все до подписания договора, тогда недвижимость будет освобождена от финансового бремени. Второй – размер задолженности будет отнят от стоимости жилья. Покупатель платит меньше установленной ранее цены, продавец получает эти деньги. А разница идет на погашение коммуналки, к примеру.

2. Продажа машины – происходит аналогичным образом. Единственное, ГИБДД не снимут транспорт с общего учета до выплаты всех штрафов и налоговых платежей.

Задолженность прикреплена к гражданину, не объекту собственности. Его данные указаны на квитанциях.

Приватизация при неуплате за капремонт

Такие финансовые обязательства будут прикреплены к недвижимости, не гражданину. Пока действует договор соцнайма, эти платежи должен вносить муниципалитет, как законный владелец.

Перед приватизацией следует выяснить наличие и размер задолженности по капитальному ремонту.

При наличии, попросить администрацию решить вопрос заранее. Иначе все «унаследует» квартиросъемщик.

На квитанциях пишут номера ответственной инстанции. Можно позвонить туда и выяснить самостоятельно.

Расходы

Сама процедура считается бесплатной, выкупать жилье у администрации гражданин не будет. Однако, некоторые услуги платные и стоит выяснить расценки заранее:

·  госпошлина – каждый совершеннолетний участник приватизации вносит 2000 рублей;

·  оформление техплата у БТИ – 1000 рублей;

·  выписка ЕГРН – каждому участнику 200 рублей;

·  услуги нотариуса – согласно прейскуранту конторы;

·  госпошлина для суда – 300 рублей (их возместит ответчик, если суд выиграет истец).

Основные траты, которые понесут все инициаторы процесса. Возможны дополнительные, за оформление других бумаг или услуги посредника, кто вместо гражданина будет представлять его интересы.

Сроки

Согласно ФЗ «О приватизации» процедура должна занять 60 обычных календарных дней. На практике мало кому удается справится за указанный срок даже при идеальной ситуации: долгов нет, все отказались.

Ведь времени на подготовку документов отдельно не выделяется. Если же из-за финансовых обязательств квартиросъемщика начались проблемы, их регулирование продлит приватизацию.

Почему могут отказать

Обычно регистраторы неохотно передают недвижимость гражданам, накопившим коммунальные долги. Такие квартиросъемщики кажутся им недобросовестными. Если мирно урегулировать вопрос не получилось, администрация может выдать прямой письменный отказ проводить приватизацию. Причина – наличие долгов по закону считается неправомерной.

Объективными считаются иные причины:


1. Недвижимость, выбранная гражданином для приватизации признана не подходящей (ветхая, это общежитие и пр.).

2. Ранее человек уже выполнял приватизацию. Даже при расприватизации он утрачивает право, если не было особых причин восстановить его. Каждый гражданин РФ может один раз получить государственное имущество в свою собственность.

3. Квартиросъемщик – иностранец, имеет другое гражданство. Требуется уточнение.

4. Недостаточно бумаг собрано. Например, отсутствует согласие опеки или отказы других жильцов.

5. Не учтены интересы ребенка, проживающего в той квартире.

Свое решение администрация должна объяснить, оформив свой отказ письменно. Если поводом служит лишь наличие коммунальных неплатежей, квартиросъемщик вправе оспорить это через суд. Другие варианты решаются индивидуальным образом.

Раздел Вопрос-Ответ

Можно не оплачивать долги по ЖКХ старше 3 (трех) лет?
По истечению срока исковой давности задолженность считается истекший, по ЖКХ в том числе.

При этом задолженности по ЖКХ учитываются по срокам ежемесячно. Для каждого свой срок. При оплате у вас будут брать за самые старые долги, а только потом за недавние. Поэтому, чтоб такого избежать - фиксируйте в платежке за какой расчетный период вносите оплату.
Я покупаю квартиру, ЖЭК уже начинает требовать долги продавца, это нормально?
Нет, конечно. Вы несете обязательства только за себя. В случаях с квартирой - с даты государственной регистрации прав на нее. Прежние долги - забота коммунальщиков, не ваша.

Капремонт уже ваша проблема, поэтому это лучше смотреть до покупки. Платежки непогашенные по капитальному ремонту прикрепляются к помещению, не владельцу.
Если мне нечем платить по квартире, а приставы завели производство, то что будет?
Исполнительные производства часто прекращаются по причине отсутствия
средств и возможностей по погашению. Это не редкость. Квартиру у вас отбирать не станут, имущество последнее тоже.

Все затихнет до момента бурления на счетах, трудоустройства, появление иного имущества, которое можно обратить в счет задолженности.
Автор статьи
Игорь Юрьев, эксперт по недвижимости, ЖКХ, кредитный консультант
Проверено и написано статей
34
Предыдущая
Недвижимость и ЖКХДоговор дарения с обременением – 2020
Следующая
Недвижимость и ЖКХКак продать (сдать) неприватизированную квартиру: способы и риски

Оставьте первый комментарий для "Как приватизировать квартиру с долгами: инструкция – 2020"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.




Можно не оплачивать долги по ЖКХ старше 3 (трех) лет?
По истечению срока исковой давности задолженность считается истекший, по ЖКХ в том числе.

При этом задолженности по ЖКХ учитываются по срокам ежемесячно. Для каждого свой срок. При оплате у вас будут брать за самые старые долги, а только потом за недавние. Поэтому, чтоб такого избежать - фиксируйте в платежке за какой расчетный период вносите оплату.
Я покупаю квартиру, ЖЭК уже начинает требовать долги продавца, это нормально?
Нет, конечно. Вы несете обязательства только за себя. В случаях с квартирой - с даты государственной регистрации прав на нее. Прежние долги - забота коммунальщиков, не ваша.

Капремонт уже ваша проблема, поэтому это лучше смотреть до покупки. Платежки непогашенные по капитальному ремонту прикрепляются к помещению, не владельцу.
Если мне нечем платить по квартире, а приставы завели производство, то что будет?
Исполнительные производства часто прекращаются по причине отсутствия
средств и возможностей по погашению. Это не редкость. Квартиру у вас отбирать не станут, имущество последнее тоже.

Все затихнет до момента бурления на счетах, трудоустройства, появление иного имущества, которое можно обратить в счет задолженности.
Adblock
detector