Как продать (сдать) неприватизированную квартиру: способы и риски
многоэтажный жилой дом

Можно ли продать неприватизированную квартиру, рабочие способы, как сдать такую квартиру, риски для продавца и покупателя

Граждане, занимающие муниципальное жилье, считаются жильцами или арендаторами. Когда настоящий владелец квадратных метров – местные власти. Документом, регулирующим деловые отношения сторон, служит договор соцнайма. Как продать неприватизированную квартиру, насколько это возможно? Или сначала придется оформлять приватизацию? Стоит разобраться подробно.

Разрешено ли продавать неприватизированную квартиру

Согласно законодательству владельцем неприватизированной недвижимости считается государство. Оно передает гражданам жилплощадь, чтобы те могли проживать там. При этом, с жильцами заключается специальный договор соцнайма, где описываются права и все обязанности сторон. Продать же такое имущество вправе лишь законный владелец, иначе сделка автоматически аннулируется.

Сведения о принадлежности объектов недвижимости хранятся в системе Росреестра. Там легко взять выписку с указанием данных владельца

Чтобы присвоить государственную собственность, человек должен ее приватизировать. Каждому гражданину РФ дается одна попытка бесплатной приватизации.

Исключение – если он раз участвовал в процедуре ребенком, то второй раз сможет, достигнув совершеннолетия. Порядок проведения и другие нюансы процесса описаны в содержании нормативных актов.

Выходит, если арендатору хочется реализовать квартиру, в которой он пока только проживает, ему придется сначала переоформить ее. Однако, приватизация процедура длительная, нужно собирать бумаги, посещать инстанции и ждать вердикта. Затем искать покупателя.

Есть возможности сэкономить время:


  • Простой вариант – подыскать покупателя и объяснить ему положение. Ответственный квартиросъемщик, с кем ранее заключался договор соцнайма, вправе прописывать на жилплощади других людей. Как только покупатель согласится сделать приобретение, продавец прописывает его в квартире. Затем сам выписывается.
  • Муниципалитет уведомляют своевременно о произошедших изменениях. Дальше покупатель передает бывшему жильцу деньги, сам выполняет приватизацию и становится собственником.

2. Второй вариант чаще применяют агентства недвижимости – «буферная квартира».

Человек – покупатель неприватизированной жилплощади, передает продавцу деньги. Тот покупает за них другую квартиру «буфер». Затем стороны обмениваются недвижимостью. Продавец вскоре выписывается с муниципальной квартиры, там прописывается новый жилец. Следом бывший арендатор продает «буфер» агентству обратно, получает взамен деньги. Подобный способ популярен для Москвы, МО и нескольких других регионах. Где власти лояльно относятся к подобным «схемам». Ведь все происходит с уведомления муниципалитета и его одобрения.

  • Надежный способ. Сначала приватизировать жилье, потом продавать его, совершая стандартную сделку. Ибо два вышеописанных варианта рискованные и сложнее отыскать покупателя, готового провернуть несколько «фортелей» для получения недвижимости. Вдобавок, местные власти могут отказать.

Эти методы работают, если жилье в принципе можно приватизировать. Выяснить это несложно в Росреестре.

Существуют типы имущества, не подлежащие переоформлению. Например, ведомственное жилье, комната внутри общежития и прочее. Тогда о продаже можно смело забыть.

Если квартира с долгами

Муниципальное имущество – собственность государства, люди там только живут. Поэтому многие арендаторы относятся к чужому легкомысленно. Месяцами не платят коммуналку, портят обстановку. Сама продажа объектов приватизированной недвижимости описана в 549 и 558 статьях ГК РФ. Если квартира осталась государственной, то действует Жилищный кодекс.

Гражданину необходимо переоформить имущество, присвоив его. В текущем статусе «муниципальная собственность» жильцам нельзя осуществлять с ней никаких сделок. Неважно, накопились долги или нет.

Долги усложнят жизнь при осуществлении одного из возможных вариантов проведения сделки. Например, прописать найденного покупателя в таком жилье невозможно, репутация жильца – неплательщика крайне шаткая. Обменивать недвижимость тоже нельзя. Приватизация также невозможна, все упирается в муниципалитет.

Законный владелец потребует сначала погасить долги и взять справку от бухгалтерии местной управляющей компании, подтверждающую 100% оплату.

Выхода два:

· либо собрав деньги или заняв их у знакомых, расплатиться по накопившимся счетам;

· уговорить покупателя дать аванс или самостоятельно закрыть задолженность.

При втором способе потраченная сумма будет отнята с общей стоимости реализуемого жилья. Передачу наличности лучше совершить у нотариуса, особенно когда долги большие.

Специалист оформит это как заем с определенным сроком. Иначе продавец легко «забудет» о случившемся.

Продать долю в неприватизированной квартире

Невозможно. Люди, занимающие муниципальную собственность все, имеют одинаковый статус – они жильцы. Единственное тот, с кем ранее заключался договор, считается ответственным квартиросъемщиком. Но сособственником это никого не делает. Поэтому требуется присвоить имущество перед его реализацией.

Когда в процедуре участвует несколько желающих, каждый получит часть объекта недвижимости – долю. Ее размер указывается в содержании выписки ЕГРН/свидетельства собственника.

Если один дольщик желает реализовать свою часть, у остальных есть преимущество. Он обязан предложить им выкупить долю по цене, за которую планирует продавать другим людям (250 статья в ГК РФ). Сособственники вправе отказаться или согласится. Тогда заплатив продавцу установленную цену, они получают его часть недвижимости.

Как выглядит процедура:


1. Группа лиц – жильцы муниципальной квартиры, осуществляют приватизацию. Становятся все долевыми собственниками. Каждый имеет соответствующие документы и вправе свободно распоряжаться частью имущества.

2. Один решает продавать долю. Он рассылает остальным владельцам уведомления – делает им деловое предложение. Кто соглашается, вносит деньги и покупает часть. Отказываются все – продавец ищет стороннего покупателя. Все молчат – закон дает 1 месяц на обдумывание и принятие решения после рассылки уведомлений. Если сособственники игнорируют предложение, их молчание будет рассчитано как согласие.

3. Покупатель после регистрации сделки в системе Росреестра, обретает права долевого собственника.

Без уведомления остальных продавать долю нельзя. Иначе недовольные «тайными делами» гражданина дольщики смогут оспорить его действия через суд.

Способы продажи неприватизированной квартиры: пошаговая инструкция

Уже понятно, что гражданин – жилец муниципальной квартиры может выбирать между тремя вариантами. Стоит разобрать их пошагово.

ПроцедурыКак происходит
Приватизация с последующей продажейСамый безопасный, пусть и долгий путь.
Порядок действий:

1.Надо проверить, подлежит ли недвижимость переоформлению.

2.Найти покупателя, согласного приобрести такой товар.

3.Собрав документы, подать их в муниципалитет с заявлением, где указать свое намерение приватизировать недвижимость.

4.Дождаться ответа.
5.Муниципалитет согласен – подписать с ним договор приватизации. Процедура бесплатная, вносить оплату за получаемую жилплощадь не надо.

6.Оформление соглашения на передачу задатка/аванса с покупателя.
7.Зарегистрировать право собственника в системе Росреестра.

8.Заключить с приобретателем договор продажи, взять оставшуюся часть от оплаты.

Важна лояльность местных властей и доверительные отношения с найденным клиентом. Рискуют обе стороны.
Продажа с предварительной пропискойАлгоритм действий напоминает предыдущий вариант, но есть отличия:

1.Выяснить, подлежит ли имущество присвоению – в муниципалитете.
2.Если гражданин занимает квартиру не один, обойти других жильцов. Нужно письменное одобрение каждого на прописку нового человека. Если он – родственник продавца, достаточно одобрения соседей. Если посторонний, потребуется посетить муниципалитет и добиться разрешения там.

3.На покупателя нужно открыть личный лицевой счет.
4.Стороны заключают свой договор и передают деньги. Все происходит у нотариуса.

Здесь объектом сделки служит право осуществить приватизацию. Она не считается продажей, ведь хозяин жилья останется прежним. Сменится лишь арендатор. Процедура законная.
Обмен жильяСогласно положениям 72-73 статей в ЖК РФ два объекта недвижимости – муниципальный и частный, можно обменять. Что важно – обратное действие невозможно, т.е. приватизированное жилье нельзя отдать, получив неприватизированное.

Какую недвижимость обменять невозможно:

•она изъята из запасников жилого фонда;
•подлежит сносу, состояние аварийное;
•проводилась незаконная перепланировка – требуется получить одобрение БТИ;
•основной квартиросъемщик лишен полномочий – он недееспособный или несовершеннолетний, лишился права занимать жилье.

Алгоритм обмена, следующий:

1.Гражданин находит себе подходящего приобретателя. Можно искать самостоятельно, подавая объявление или воспользоваться услугами агентств недвижимости.

2.Посетить муниципалитет с документами и заявлением. Получить там разрешение совершить обмен.
3.Зарегистрировать сделку.

4.На полученную квартиру гражданин оформляет право собственности и продает ее.

Покупателю тут достанется государственная собственность. Такие сделки возможны, если человек сохранил право приватизации. Он впоследствии переоформляет недвижимость бесплатно и станет хозяином.

Каждый способ имеет сложности и риски. Однако, все законные.

Если прописан несовершеннолетний

Когда проведение сделки как-то затрагивает права детей, вмешивается опека. Это орган, призванный защищать интересы несовершеннолетних всегда. Основное право любого ребенка – иметь место, где он может спокойно жить. При приватизации, если среди жильцов имеются дети, инициаторы процесса обязаны включить ребят в договор. Те получат доли и будут сособственниками. Если родители не согласятся выписать несовершеннолетних, предоставив им другое жилье.

По закону, если ребенок только прописан внутри муниципальной квартиры, его нельзя выписать «в пустоту». Подобные действия опека мигом признает незаконными.

Представителями несовершеннолетнего считаются родители. Они должны предоставить ребенку другое жилье – выписав его с одного места, прописать в другом. Причем, условия проживания должны быть равны или лучше прежнего. Опека проверяет это. Причем, дети 0-14 лет обязаны жить/иметь прописку идентичную с родителями. А дети постарше (14-18 лет) уже могут переехать к другим родственникам.

При совершении сделки прописанный ребенок будет пользователем жилья и сохранит права и в продаже не участвует. Однако в соглашении, если несовершеннолетний остался прописанным, будет указано отдельным пунктом это обстоятельство. И обязанность продавца выписать всех, включая ребенка. Единственное, принудительно сделать это невозможно. Даже суд поддержит малолетнего жильца.

Исключение – наличие у ближайших родственников подходящих условий, куда может переехать маленький гражданин и где будет прописан потом.

Оптимальный вариант, приемлемый для покупателя – когда все жильцы, включая детей, выписываются заранее. И желательно покидают квартиру физически (съезжают). Это возможно при наличии у них другой недвижимости с подходящими для несовершеннолетнего условиями. Действия сторон будет незримо контролировать опека, чтобы права ребенка сохранились.

Продают ли муниципальное жилье

Сами местные власти могут решиться реализовать часть жилого фонда, если требуются деньги пополнить бюджет или нашлись иные причины. Тогда сделка оформляется стандартно. Муниципалитет ищет людей, желающих приобрести недвижимость, или проводит аукцион. Победителем станет человек, сделавший самое выгодное финансовое предложение.

По закону администрация – полноправный владелец квартиры. Она вправе выселить жильцов, если они игнорируют свои обязательства, например, перестали платить коммуналку.

Продать, а покупатель приватизирует

Это возможно, пошаговая инструкция описана выше. Тогда предметом соглашения выступает «право приватизации», а не объект недвижимости. Все происходит с уведомления и одобрения местных властей.

Они получат сначала нового жильца, потом дадут ему согласие переоформить квартиру. Так покупатель станет полноправным хозяином. Тут важно достичь полного доверия сторон и привлечь нотариуса. Он объяснит нюансы процедуры, заодно подстрахует. Особенно в момент передачи продавцу денег.

Какие риски существуют

Подобные сделки считаются крупными, в них фигурируют большие суммы. И чаще страдает получатель недвижимости, ведь он отдает деньги. Однако, основная опасность исходит от профессионалов – агентств, куда обращаются люди для ускорения процедуры.

Риски для покупателя

Порой для гражданина подобная сделка совершается единожды из-за высокой стоимости. Квартира всегда полезна, даже при наличии основного места жительства. Люди берут детям на будущее, родителям и себе.

Чтобы впустую не лишиться крупной суммы, нужно выяснить, какие «подводные камни» ждут:


1. Использовано право приватизации. Если покупатель действительно ранее уже переоформлял государственное жилье, вновь сделать это не выйдет. И став новым жильцом приобретаемой квартиры, оформить ее на себя не сможет. Останется арендатором.

2. Приватизация совершена, но оспорена. Бывает, жилплощадь занимает несколько человек. Один решает продать с присвоением недвижимости, уведомляет остальных. Они сначала согласны (вроде), впоследствии, когда сделка уже завершена и покупатель, отдав деньги, занимается переоформлением, недовольные выступают против. Через суд добиваются аннулирования сделки с сохранением статуса реализованной квартиры. Жилье вновь становится муниципальным, а покупатель – обычным жильцом. Такое возможно, если истцу удастся доказать неправомерность действий инициатора процесса.

3. Обещав выписаться, продавец получил обещанный задаток и «исчез». Игнорирует звонки, «забыл» о встрече. Если передача денег не сопровождается оформлением расписки у нотариуса, доказать это потом сложно.

4. Муниципалитет против – действительно, законный владелец объекта недвижимости вправе отказать. Тогда сторонам придется «расходится». Такое возможно, если арендатор неблагонадежен – накопил долги, неправильно использует квартиру, жалуются соседи.

5. Есть несовершеннолетний жилец или он совладелец. Когда ребенок – прописанный жилец, решить проблему еще можно. Родителям нужно обеспечить его равными или лучшими условиями, прописав сразу в другой квартире, где поселились сами. Если совладелец, сложнее. Реализовать его жилье/долю там практически невозможно, даже родителям. Нужно доказывать опеке, что сделка принесет выгоду. Или переоформить на ребенка долю иной недвижимости, не меньше прежней. Другой вариант – часть вырученных денег отложить, открыв индивидуальный счет. Указав владельцем малыша.

Основной способ снизить риски – узнать заранее все о приобретаемой недвижимости. Кто проживает там, согласны они выписаться и покинуть жилплощадь, интересы детей учтены ли? Возможно, имеется недовольный супруг – потребуется его письменное согласие.

Лучший вариант получить сведения – запросить выписку у Росреестра. Посетить муниципалитет, обсудить положение с остальными жильцами. И проводить передачу средств у нотариуса. Даже когда участники процедуры родственники, нельзя полагаться только на кровную связь.

Риски для продавца

Жилец, планирующий реализовать муниципальную недвижимость, тоже рискует:


1. Агентство – мошенники. Обсудили будущую сделку со сторонами, выбрана схема «буферная квартира». Однако, продавцу была передана жилплощадь «с сюрпризом» — например, агентство продало недвижимость через хозяина. Например, владелец уехал надолго, сдав жилье другому человеку. Тот, в реальности будучи арендатором, заявил будто он владелец. Сговорился с агентством, квартиру как «буфер» «продали».

2. Клиент передумал. Участники решили, что арендатор сначала переоформит жилье, потом продаст его. Пока он собирал документы и ждал вердикта муниципалитета, покупатель исчез. Проблема небольшая, квартира в итоге станет собственной можно найти другого желающего ее приобрести.

Статья по теме — расприватизация квартиры, для чего это нужно и восстанавливается ли право приватизации после данной процедуры.

3. Жилец выписался, но остался без оплаты. Стороны договорились, что будет реализовано «право приватизации». Соответственно, получив аванс, продавец улаживает дела с остальными арендаторами, они выписываются и съезжают. Договор соцнайма будет перезаключен с администрацией, а прежний арендатор получит основную сумму. Тут покупатель занял квартиру, «забыв» расплатиться.

4. Нашлись недовольные. Арендатор заранее договорился с остальными проживающими, они «за» реализацию общей муниципальной квартиры. Позднее нашелся тот, кто выступил против сделки, посчитав свои интересы ущемленными. Возможно, не сумел найти иную жилплощадь.

5. Покупатель действовал, используя поддельные документы. Отстоять свое через суд будет сложно, ведь операция официально не считается продажей имущества.

По закону такие продажи (кроме предварительной приватизации арендатором) считаются рискованными. Достаточно заинтересованному лицу через суд попытаться оспорить процедуру, предъявив веские доказательства.

И все может быть аннулировано.

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру

По соглашению и с уведомлением муниципалитета – да. Стороны заключают специальный договор поднайма, это подтверждено 67 статьей в ЖК РФ и содержанием 685 статьи в ГК РФ.

Процедура имеет особенности:

1. Наниматель не указан как собственник. Он вправе проживать внутри квартиры, оплачивать счета. Нельзя открывать там офис или устраивать склад. Только жить.

2. Перед заключением соглашения нанимателю требуется одобрение властей. Надо посетить муниципалитет, объяснить им ситуацию и предоставить пакет документов. Действительно лишь письменное согласие, на получение которого после подачи заявки уйдет месяц.

3. Кроме согласия администрации нужно одобрение всех жильцов и согласие представителей прописанных там детей. Это оформляет нотариус или все заинтересованные лица должны быть рядом, когда заключается соглашение поднайма. Ответственным будет арендатор.

О том как выселить законно жильцов из квартиры, которую сдаете — в отдельной статье.

4. Требуется соблюсти все законные нормы по величине занимаемой площади на человека. Например, если квартира маленькая 35 кв.м., нельзя туда вселять 5 человек.

Процедура возмездная, в договоре указывается величина ежемесячной арендной платы, права и все обязанности сторон, порядок расчетов.

Отдельно проговаривается механизм оплаты коммунальных счетов. Участники выбирают продолжительность действия договора. Будет он заключаться на год-два или несколько месяцев. Может ли арендатор проживать дальше там/обязан уехать.

Как реализовать неприватизированную квартиру — решать жильцу. Стать полноправным хозяином в процессе оформления  жилья в собственность, а потом продать или сэкономить время, но увеличить риски. Каждая ситуация индивидуальна.

Автор статьи
Игорь Юрьев, эксперт по недвижимости, ЖКХ, кредитный консультант
Проверено и написано статей
11
Предыдущая
Недвижимость и ЖКХКак приватизировать квартиру с долгами: инструкция в 2019 году
Следующая
Недвижимость и ЖКХМожно ли взять две ипотеки (все случаи) в 2019 году

2 Комментариев для "Как продать (сдать) неприватизированную квартиру: способы и риски"

  1. Скажите а если я купил квартиру уже и долги по жкх есть, непогашенные? Мне в Жеке говорят оплачивать.

    • Здравствуйте. Статья 153 ЖК РФ ясно сказано, что оплачивать жилье, коммунальные услуги вы обязаны с момента приобретения собственности (квартиры), с момента оформления, то есть когда жилплощадь уже ваша.Долги до этого вы гасить не должны. Вы там не проживали и не пользовались квартирой. Логично же.

      Купили квартиру, зафиксировали показания счетчиков и с этого момента цифры на них уже крутятся за ваш бюджет. Будет не лишним еще проверить перед покупкой, как передавал показания прежний владелец. Обезопасить себя можно актом приема-передачи. Где отразить показания приборов. Если квартира не приватизирована, то нюансов больше — подробнее здесь.

      Помните долги по ЖКХ остаются с владельцем, а не с квартирой. Это УК так решила уменьшить себе головную боль и не подавать в суд на прежнего владельца — а заставить платить вас. Либо, если совсем не хочется проблем, то вы праве перед покупкой недвижимости просить справки об отсутствии долгов по всем направлениям, в том числе и по капремонту.

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.




Adblock
detector