Как рассчитать налог с продажи квартиры
налог

Как рассчитать и правила уплаты налога с продажи квартиры

Рассмотрим механизм уплаты налога при продаже жилого помещения на сегодняшний день и основные правила, отразим основные законодательные моменты и акты.

Правила уплаты налога

Согласно требованиям законодательства, действуют следующие правила:


Владелец недвижимости должен платить налог при реализации своего недвижимого имущества по ставке 13% НДФЛ с денег, полученных от покупателя. Уклонение от уплаты считается нарушением, за которое полагается штраф 5-30% с суммы налога.

На каждую сделку НДФЛ рассчитывается отдельно.

Сумма реализации должна соответствовать рыночной. Специально занижать ее нельзя.

Имеет значение длительность владения объектом. Это влияет на налогообложение сделки.

Если владелец имущества несовершеннолетний, вместо него налог платят родители или опекуны, кто занимается реализацией. Все категории граждан равны, инвалидность, количество детей или возраст продавца недвижимости значения не имеет.

Минимальный срок владения

Если гражданин продает имущество, которым владел 3 года или больше, то он освобождается от уплаты НДФЛ. 3 – минимальный срок владения, предусмотренный законодательством. Достаточно выждать это время и совершить сделку без подачи декларации и дополнительных расходов. Вне зависимости от стоимости объектов или их количества.

Согласно положениям 217 и 229 статей в НК РФ, Письмо от Минфина РФ (14.01.2015) № 03-04-05/146, срок владения 3 г. касается следующих видов недвижимости:

  • купленных раньше 01.01.2016г.;
  • объект – подарок или наследство, доставшееся гражданину от родственников;
  • приватизирована;
  • получения после заключения договора о иждивении и пожизненном содержании.

Для других случаев действителен минимальный срок 5 лет.

Недвижимость, приобретенная после 2016 г

В январе 2016 года было обновлено содержание 217 статьи в НК РФ. Изменился срок владения квартирой. Чтобы продать ее без уплаты налога, срок владения должен составить 5 лет минимум. Это касалось жилья, приобретенного после 01.01.2016 г.

Сейчас данный срок сократили до 3 лет при условии:


Реализуется единственное жилье – у продавца на день совершения сделки нет другой квартиры.

Если хозяин продает первое жилье в течении 90 дней после приобретения второго, то ему достаточно владеть первым объектом 3 года.

Например, гражданин Иванов приобрел первую жилплощадь в марте 2018, затем в мае 2021 – вторую. Чтобы реализовать первый объект без уплаты налога, ему нужно совершить сделку в мае – июле 2021 года, пока не истек 90-дневный срок после приобретения второго объекта.

Тогда правило «единственного жилья» не будет действовать.

Продажа подаренной недвижимости

Если гражданин получил в подарок жилье от близкого родственника или члена семьи, ему достаточно выждать 3 года, чтобы освободиться от налогообложения (217 статья в НК РФ).

Близкими родственниками согласно 14 статьи в СК РФ – это:

  1. родители собственника;
  2. его дети (родные или усыновленные);
  3. дедушки, бабушки;
  4. внуки;
  5. полнородные или неполнородные братья, сестры.

Важно провести сделку правильно, с передачей денег, т.к. процедура контролируется налоговым органом и Росреестром. Вне зависимости от кровной связи между участниками, иначе продажа подаренного имущества будет признана через суд недействительной.

Продажа приватизированной квартиры

Каждый гражданин РФ имеет право на бесплатную приватизацию одного объекта недвижимости. И такое имущество он сможет продать спустя 3 года владения (3 пункт 217 статьи в НК РФ).

Продавец не обязан информировать налоговые органы о совершении сделки, достаточно провести ее правильно, с оформлением всех документов и регистрации в Росреестре.

Продажа недвижимости, полученной после заключения договора ренты

Владелец имущества может заключить такое соглашение – он отдает свою квартиру взамен на пожизненное содержание и ренту. Весь перечень обязательств стороны должны указать в тексте договора. После чего новый хозяин вправе после 3 лет владения продать объект без налога.

Например, гражданка Антонова заключила с соседом договор об иждивении и пожизненном содержании. Сосед О. выполнял обязательства: выплачивал Антоновой указанные суммы и содержал ее финансово. После смерти владелицы имущество перешло соседу, что было закреплено официально, с регистрацией в Росреестре. Спустя 3 года владения, О. вправе реализовать квартиру без уплаты НДФЛ и подачи декларации.

Как уменьшить налогооблагаемую базу или вовсе не платить налог

Если выждать минимальный срок не получается, есть возможность снизить налогооблагаемую базу или освободиться от уплаты другими способами:

∈ Учесть сумму покупки. Продавец, купивший имущество когда-то, может указать, сколько он заплатил и за сколько реализует. Тогда налогом будет облагаться разница между цифрами (220 статья в НК РФ). Важно сохранить документы, подтверждающие это – договор, чеки, квитанции, выписки.

∈ Учесть понесенные расходы – ремонт, реставрацию, смену покрытий и другие работы, выполненные за деньги владельца. Следует приложить соответствующие бумаги – смету проведенных работ, чеки и пр.

∈ Оформить имущественный вычет – максимум 1 000 000 рублей вне зависимости от стоимости объекта. Соответственно, гражданин вправе уменьшить общую налогооблагаемую базу, отняв от нее вычет.

∈ Продавать доли по разным договорам. Если имуществом владеют двое или больше людей, каждый хозяин вправе провести отдельную сделку.

Пример – чета Ивановых продает квартиру. Мужу и жене принадлежит ½ имущества, стоимость которого 1,5 млн., соответственно, они реализуют доли по 750 тыс. вычет супруги тоже делят пополам: 13% НДФЛ х (750 000 – 500 000 (вычет)) = 32 500 рублей каждому. Если Ивановы совершают продажу по общему договору. Если по двум разным, то они вправе применить вычет 1 000 000 рублей каждый, соответственно освободиться от НДФЛ.

Основанием применения данных механизмов служит Письма от Минфина (13.05.2015) № 03-04-05/24491 и (30.05.2013) № 03-04-05/19766, также Письмо от ФНС РФ (25.07.2013.) N ЕД-4-3/13578».

Приобретение и реализация недвижимости за один год

Бывают ситуации, когда граждане покупают, потом продают жилье в рамках одного года (01.01. – 31.12.). Если продавец еще не пользовался имущественным вычетом или у него еще осталась часть с последней сделки, то он вправе применить два вычета одновременно.

Действует Письмо от Минфина (11.02.2016) № 03-04-05/7154.

Например, продав квартиру гражданин А. получит вычет в 1 000 000 рублей, а купив – 2 000 000 рублей. Обе сделки будут учтены в общей декларации №-НДФЛ.

Примеры расчета налога при продаже недвижимости

Ситуация 1

Иванов О. продает квартиру в 2021 году за 3 000 000 рублей, когда сам приобрел ее за 2 500 000 в 2019 г. Минимальный срок не истек, поэтому Иванову нужно подавать декларацию и платить налог.

Варианты расчета:


При использовании вычета 1 000 000 рублей:

(3 000 000 – 1 000 000) х 13% НДФЛ = 260 000 рублей.

При уменьшении базы на сумму понесенных расходов:

(3 000 000 – 2 500 000) х 13% = 65 000 рублей.

Учтены те 2 500 000 рублей, которые Иванов ранее отдал за квартиру при покупке.

Ситуация 2

Сидоров приобрел жилплощадь в 2020 году, а продает годом позже, в 2021-м за 2 100 000 рублей. Кадастровая стоимость объекта при регистрации прав собственности составила 3 300 000 рублей. Расходов на приобретение, подтверждаемых документально, нет.

Налоговая база будет определена с коэффициентом 0,7 на кадастровую стоимость жилья:

3 300 000 рублей х 0,7 = 2 310 000 рублей.

Доход Иванова после реализации квартиры ниже ее кадастровой стоимости, поэтому налогом будет облагаться сумма 2 310 000 рублей. И Иванов вправе использовать вычет:

(2 310 000 рублей – 1 000 000 рублей) х 13% = 170 300 рублей.

Кадастровую стоимость любого объекта недвижимости можно посмотреть  на сайте Публичная Кадастровая карта РФ, используя номер или адрес. Рассчитать налогооблагаемую базу несложно самостоятельно с обычным калькулятором или онлайн, с указанием вводных данных. Подсчет производится автоматически.

Автор статьи
Нина Матвеева, консультант по недвижимости
Проверено и написано статей
39
Предыдущая
Недвижимость и ЖКХКак продать квартиру — какие документы нужны
Следующая
Недвижимость и ЖКХДарственная на ипотечную квартиру

Оставьте первый комментарий для "Как рассчитать налог с продажи квартиры"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.




Adblock
detector