Обновлено: 8 февраля 2019, в 09:24

Риски и обман при покупке квартиры в новостройке и вторичном рынке недвижимости

Лучший способ избежать мошенничества при покупке квартиры, как не странно звучит, не покупать квартиру самостоятельно. А прибегнуть к услугам риелторской конторы с хорошей репутацией, устойчивой клиентурой и продолжительным временем работы на рынке жилья.

В противном случае, необходимо ознакомиться с перечнем основных схем мошенничества, чтобы избежать ситуации развода на деньги. Предупрежден значит вооружен.

Рынок первичной и вторичной недвижимости имеет различные проблемы.

Обман при покупке первичного жилья

Риски первичек представляют:

1. Афера с банкротством — возникает, когда застройщик демпингует, привлекая внимание низкой ценой за квадратный метр.

Набирая долевиков и клиентов, создает видимость деятельности, позднее объявляет себя банкротом. Но, наряду с обманом, бывают и реальные случаи банкротства.

2. Система подставных дольщиков возможна, когда проектно-сметная документация готова, а во время подписания договора, квартира по бросовым ценам оформляются сразу на несколько лиц.

Либо возвращают деньги, которые новостройка за это время обесценила на те же проценты.

3. Выкуп квартиры с помощью облигаций. Случай похож на банкротство, с той разницей, что не погашаются облигации.

Договоры, которые оформляются под ценные бумаги, носят абстрактный характер, жилье в них не конкретизировано ни суммой, ни метражом. Если на рынке ценных бумаг происходит обесценивание, стройка замораживается, превращаясь в долгострой, возможность получить желаемое проблематична.

Несовершенные договоры не дают возможности быстрого судебного разрешения проблемы.

4. Административные риски связаны с невозможностью подключить к коммуникациям(водопровод, электричество, отопление) уже возведенное и готовое к эксплуатации здание.

Возможно при оформлении застройщик не подобающим образом оформил земельный объект или не все пункты договора согласовал с администрацией. И без разрешения администрации коммуникации не проведут. Иногда стихийное строительство приходится вовсе сносить.

5. Внутрипартнерские конфликты долевое строительство превращают в перманентный судебный процесс с неясным исходом.

Так бывает, когда компаньоны не могут договориться о суммах гонораров от сделки, начиная многолетнюю тяжбу по учредительным документам.

Заканчиваются такие процессы банкротством обоих и ликвидационной комиссией. Ответственных перед жильцами с распадом акционерного общества юридически не существует.

Как избежать непредвиденных ситуаций на первичном рынке

Избежать вышеописанных проблем можно:

— Детально изучив всю правовую информацию, связанную с предстоящим оформлением жилья, ознакомившись с деятельностью застройщика и его предыдущими проектами;

— Обратившись в экспертное бюро на предмет профессионального анализа заключенного договора и предоставленных проектно-сметных документов застройщика;

— Переадресовав все действия по приобретению недвижимости специалисту, которому вы доверяете

Возможные риски приобретения квартир вторичной недвижимости

Вторичный рынок рискован из-за юридической нечистоплотности жилья, перепродажа его прав при заинтересованных третьих лицах — предмет многочисленных, и не всегда благоприятных для клиента, судебных разбирательств.

Ситуации с претензиями на проданное жилье могут возникнуть:

— Если собственник и продавец не одно лицо;

— При материнском капитале, заложенном в сумме продаваемой вторички, если доля ребенка не оформлена  через органы опеки и пенсионный фонд;

— При наличии наследников второго уровня, не получивших доли наследства;

— Когда оформлена перепродажа по поддельным документам, не принадлежащей продавцу квартиры;

— При наличии фиктивных документов на квартиру;

— При продаже жилья по подложным документам (доверенность, завещание).

Квартиры которые нельзя покупать и виды обмана в отдельной статье.

Способы уберечься от обмана при покупке вторичного жилья

Для предотвращения мошенничества (необходимые действия по проверке):

—Необходимо запросить в государственных органах документы, позволяющие проследить историю квартиры, где вторичка зарегистрирована в кадастре с первого ее приобретения до последней цепочки (справка с ЕГРП).

—В той же справке посмотреть, не прописаны ли на момент сделки в данной жилплощади владельцы, кроме продавца.

—Поинтересоваться у продавца правоустанавливающими документами на квартиру (дарственная, купля-продажа или завещание).

—Изучить копию справки домовой книги с регистрацией всех выбывших из квартиры жильцов.

—В справке ЕГРП в графе «Обременение» обязательно уточнить, не является ли квартира действующим залогом аренды или кредита.

—Заручиться справкой местного ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Если покупатель не уверен в собственных силах и грамотном подходе, то лучше обратиться к услугам профессионалов, ипотечного брокера, риелторской конторы и проверить все условия договора с помощью хорошего юриста.