Покупка квартиры на вторичном рынке — 2019: что нужно знать, как проверить чистоту сделки
не новое жилье, а в котором уже жили

Обновлено: 9 сентября 2019, в 12:07

Как купить квартиру на вторичном рынке: риски, советы, инструкция

Приобрести жилье в современных реалиях чуть ли не свершение всей жизни. А тем более дорогого стоит, приобрести квартиру, чтоб и места хватало, и оплата за нее на растягивалась на долгие годы. При ужатых финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичное жилье (вторичку). Как купить вторичное жилье на рынке недвижимости, минимизировать риски, проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупки квартиры на вторичном рынке – давайте обсудим.

Вторичный рынок жилья

Вторичное жилье это огромный массив предложений, и часто ничем не хуже новых квартир в только возведенных домах, а порой и значительно лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.

Основное отличие в том, что право собственности на квартиру уже оформлено на кого-то. И он будет передавать его вам в процессе купли-продажи. В новом жилом помещении же, покупатель оформляет документы на недвижимость впервые. В юридическом плане более отличий нет.

Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.

Тип квартиры2016 цена за кв. метр2017 за кв/метр2018 кв/м, цена
Низкое качество45 тысяч42 486 т.р47 тысяч
Среднее49 359 т.р48 159 т.р51 157 т.р
Улучшенной планировки59 051 т.р57 673 т.р59 248 т.р
Элит класса75 200 т.р75 032 т.р78 245 т.р

Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. Стоит ли говорить, что на качество жилья данная характеристика не влияет никак.

По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.

В зависимости от цели приобретения вторички, которые делятся на:


1. Выгодное вложение средств

Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. В каждом конкретном случае нужен анализ и планирование.

2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам

3. Покупка с ограниченным бюджетом

4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства

Поиск жилья происходит по своим законам и разными способами.

Инструкция по покупке вторичного жилья, порядок действий

Первым делом покупатель определяется с формой соприкосновения с рынком недвижимости. Будет он самостоятельно перебирать варианты, рассматривать объявления, выезжать на адреса и обговаривать лично с каждым владельцем. Либо поручит однотипную, монотонную деятельность специальному агентству или человеку, риэлтору.

Что ждет при самостоятельном поиске:


• поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;

• походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;

• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.

Договор с риэлтором, фирмой:


• человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;

• необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;

• контактировать со специалистом;

• доверять ему.

Прежде чем, обратиться в определенную организацию или к риэлтору, следует больше узнать о них. Посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности или отсутствия таковой.

От всех бед подобная осмотрительность не убережет, но явную фальшь на первых порах оградить и не терять время, поможет.

Основные этапы процесса приобретения вторички

1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)

2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)

3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору

4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры

5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения

6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков

7. Подготовка договора купли-продажи с детальной проработкой всех пунктов

8. Расчеты и выполнение условий «продавец-покупатель»

9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ

10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей

11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)

Купить квартиру в новостройке, а тем более вторичное жилье не сравнимо с походом в магазин по строго очерченному маршруту и списком покупок. Подводных барьеров и тонкостей может быть множество.

Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.

Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора

СПЕЦИАЛИСТ

•Подбирает квартиру, экономя время

•Проверяет продавца и само жилье на чистоту, обременения

•Помогает согласовать условия, спорные моменты

•Помогает составить договор, учитывая обоюдные интересы и пожелания

•До конца сопровождает сделку, оформляет документы

•Регистрирует недвижимость в органах госвласти

•Требует расходов (порой весьма значительных)

•Покупатель не может полностью устраниться, передав все дела риэлтору, необходимо участие

•Не всегда покрывает риски, а порой и увеличивает (в случаях мошеннических схем)

САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ПОИСК

•Поиск продавца и мониторинг массива информации

•Проверка по имеющимся базам в свободном доступе

•Трата времени и ресурсов

•Возможность корректировать поиск под себя

•Возможность не привлекать человека для поиска, а только для юриста для правильного оформления

•Опыт

Стандартная практика в реальной жизни, когда риэлтор сам использует ресурсы интернета (Авито, Циан, доски объявлений), как и покупатель, заставляя задуматься о необходимости тратить деньги на них на этапе поиска.

Или лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо в дальнейшем уже услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.

Осмотр квартиры и инфраструктуры

Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону. Надо взвешивать свои возможности и понимать с чем придется столкнуться в дальнейшем.

На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.

На что обратить внимание при посещении помещения:


— двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)

— сырость и этажность

— теневая или солнечная сторона

— посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость

— посмотреть состояние труб и канализации

— поспрашивать про систему отопления в зимний период

— оценить примерный перечень затрат на ремонт и переделки под себя

При покупке вторичной квартиры важно проверять соответствие имеющейся планировки квартиры той, которая отражена в технической документации.

Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.

Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.

Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.

Проверка квартиры по документам

Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах на квартиру.  Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.

Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.

Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.

Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Если вы еще не уверены в выборе, то лучше подумать на трезвую голову. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Так как задаток вернуть не удастся.

Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.  Оно нужно для того чтобы обезопасить себя, продавец, увидев серьезность намерений, снимет объявление о продаже.

Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.

Какие документы проверять

Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:


  • Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
  • Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
  • Паспорт собственника
  • Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)
Не стоит забывать о согласии органов опеки, в тех случаях, когда доля покупаемой недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, или он прописан в квартире. Это обязательно.

Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.

Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:


1. Выписка должна быть свежая,  полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.

2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)

3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов

4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника

5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю. Разумнее попросить продавца устранить документальную оплошность в короткие сроки

Продавец действует по доверенности

Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.

При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:


— данные паспорта прописаны верно

— в полномочиях доверенного лица присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки

— актуальный срок действия

— нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)

В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.

В случаях, когда представитель начинает юлить, оттягивать встречу с владельцем вторичного жилья по правоустанавливающим документам – это первый звонок, что дело нечисто. Стоит призадуматься.

Требовать ли справку о наличии задолженностей по квартире

Покупатель желает получить в собственность пусть даже и требующее ремонта помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.

Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК. Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры. Вариантов договора много, зависит от индивидуальных особенностей сделки.

Стадия заключения договора и оформления в Росреестре

После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.

За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.

Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.

Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям купли-продажи, иначе вы подпишите документ, а потом начнете предъявлять требования и высказывать пожелания.

После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.

По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.

Когда бывший владелец не выполнил обязательства по сделке и отказывается выполнять, контактирование с ним происходит на уровне искового производства и принудительного исполнения договоренностей.

При условии, что все пункты по покупке квартиры на вторичном рынке выполнены внимательно и без ошибок, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.

2 Комментариев для "Покупка квартиры на вторичном рынке — 2019: что нужно знать, как проверить чистоту сделки"

  1. Злобный риэлтор | 04.08.2019 в 18:13 | Ответить

    В этом году выросла цена на квартиры. В новостройках на 8-12 % по сравнению с прошлым годом, по Москве. По России процентов на 5%. Возможно связано с тем, что массив жилья сдан намного меньше чем по плану, рост цен и снижение рубля. Закрепятся ли цены на нынешнем уровне покажет осень и начало зимы.

  2. В защиту вторичного жилья. Да слышали и анализировали данный вопрос. Цены на новостройки расти будут. Вводятся эскроу счета понемногу и это влияет, пока рынок недвижимости не придет к стабильности, будут флагманы, которые начнут диктовать цены. Главное, чтобы большая безопасность вкладчиков в жилье застройщика, использующего эскроу-счета не оказалась беспочвенной. Чтобы это защищала пользователя, конкретного гражданина от опасности остаться совсем без жилья. Хватит плодить обманутых дольщиков.

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.




Adblock
detector