Покупка квартиры на вторичном рынке – 2020: как проверить чистоту сделки
не новое жилье, а в котором уже жили

Обновлено: 16 ноября 2020, в 09:49

Как купить квартиру на вторичном рынке: риски и инструкция

Приобрести жилье и не наделать глупостей – это мастерство. При низких финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичку. Как купить вторичное жилье – минимизировать риски и проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупке на вторичном рынке – давайте обсудим.

Вторичный рынок жилья

Вторичка это огромный массив предложений. Она не хуже новых квартир, а порой лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.

Основное отличие в том, что право собственности на квартиру уже оформлено на кого-то. И он передаст его вам. В новом жилом помещении же, покупатель оформляет документы на недвижимость впервые. В юридическом плане более отличий нет.

Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.

Тип квартиры2016 цена за кв. метр2017 за кв/метр2018 кв/м, цена
Низкое качество45 тысяч42 486 т.р47 тысяч
Среднее49 359 т.р48 159 т.р51 157 т.р
Улучшенной планировки59 051 т.р57 673 т.р59 248 т.р
Элит класса75 200 т.р75 032 т.р78 245 т.р

Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. На качество жилья данный срок никак не влияет.

По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.

Покупают вторичку:


1. Выгодное вложение средств

Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. Нужен анализ и планирование.

2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам

3. Ограниченный бюджет

4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства

Инструкция по покупке вторичного жилья

Первым делом покупатель решает  – перебирать варианты самостоятельно, рассматривать объявления, выезжать на адреса либо поручит монотонную деятельность агентству или риэлтору.

Что ждет при самостоятельном поиске:

• поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;

• походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;

• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.

Договор с риэлтором, фирмой:

• человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;

• необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;

• контактировать со специалистом;

• доверять ему.

Прежде чем, обратиться к риэлтору, следует посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности.

Основные этапы

1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)

2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)

3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору

4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры

5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения

6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков

7. Подготовка договора с проработкой всех пунктов

8. Расчеты и выполнение условий “продавец-покупатель”

9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ

10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей

11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)

Купить вторичное жилье не сравнимо с походом в привычный магазин. Подводных барьеров и тонкостей может быть множество.

Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.

Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора

СПЕЦИАЛИСТ

•Подбирает квартиру, экономя время

•Проверяет продавца и само жилье на чистоту, обременения

•Помогает согласовать условия, спорные моменты

•Помогает составить договор, учитывая обоюдные интересы и пожелания

•До конца сопровождает сделку, оформляет документы

•Регистрирует недвижимость в органах госвласти

•Требует расходов (порой весьма значительных)

•Покупатель не может полностью устраниться, передав все дела риэлтору, необходимо участие

•Не всегда покрывает риски, а порой и увеличивает (в случаях мошеннических схем)

САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ПОИСК

•Поиск продавца и мониторинг массива информации

•Проверка по имеющимся базам в свободном доступе

•Трата времени и ресурсов

•Возможность корректировать поиск под себя

•Возможность не привлекать человека для поиска, а только для юриста для правильного оформления

•Опыт

Стандартная практика, когда риэлтор сам использует ресурсы интернета (Авито, Циан, доски объявлений), как и покупатель, заставляя задуматься о необходимости тратить деньги на них на этапе поиска.

Лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье на ноябрь 2020 года

Ставки на конец 2020 года - действуют при первоначальном взносе от 30 %

Не учитываются особые условия - (зарплатный банк, работник бюджетной сферы и т.д)

Без страхования жизни - ставка выше. Конкретные ставки под ваши условия уточняйте в банке.



Газпромбанк - 7.5%
ВТБ - 7.4 %
Металлинвест - 7.5
Открытие - 7.6%

Росбанк - 8.39%
ДОМ РФ - 8%
Россельхоз - 8.5%
Сбербанк - 8.5%
Райффазен - 8.2 и выше
Уралсиб - 8.59%
ПСБ, Юникредит, Альфа - 8.7-9%

Остальные банковские учреждения - проценты выше.

Осмотр квартиры и инфраструктуры

Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону.

На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.

На что обратить внимание при посещении помещения:


– двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)

– сырость и этажность

– теневая или солнечная сторона

– посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость

– посмотреть состояние труб и канализации

– поспрашивать про систему отопления в зимний период

– оценить перечень затрат на ремонт

При покупке важно проверять соответствие планировки квартиры той, которая отражена в технической документации.

Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.

Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.

Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.

Проверка квартиры по документам

Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах.  Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.

Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.

Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.

Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Задаток вернуть не удастся.

Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.

Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.

Какие документы проверять

Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:


  • Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
  • Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
  • Паспорт собственника
  • Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)

Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.

Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:


1. Выписка должна быть свежая,  полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.

2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)

3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов

4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника

5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю.

Продавец действует по доверенности

Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.

При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:


– данные паспорта прописаны верно

– присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки

– актуальный срок действия

– нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)

В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.

В случаях, когда представитель начинает юлить, оттягивать встречу с владельцем вторичного жилья по правоустанавливающим документам – это первый звонок, что дело нечисто. Стоит призадуматься.

Справка о наличии задолженностей по квартире

Покупатель желает получить в собственность помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.

Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК. Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры.

Стадия заключения договора и оформления в Росреестре

После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.

За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.

Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.

Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям.

После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.

По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.

Когда бывший владелец не выполнил обязательства по сделке и отказывается выполнять, контактирование с ним происходит на уровне искового производства и принудительного исполнения договоренностей.

В 2020 году ставка по ипотеке на новостройку для нельготных категорий граждан пока на уровне 11-12 %. В любом случае покупка на вторичном рынке бывает выгоднее. Есть и предложение по госипотеке от 6.5%, до конца года действовать будет, а там может и продлят.

Галина Суженная
Практикующий юрист, оказываю консультации, представительство в суде, пишу статьи
Вопрос юристу

Какие налоговые вычеты при покупке квартиры существуют?

Галина Суженная
При приобретении квартиры покупатель может рассчитывать на 3 налоговых вычета.
1. Имущественный вычет - вернуть 13 % от суммы квартиры (не более 2 миллионов сумма на которую положен возврат)

2. Для ипотечников можно вернуть 13 % от суммы заплаченных процентов.

3. Возврат страховых взносов (сумма небольшая, 13 % максимум от 120 т.р)

Получать вычету получится тем у кого официальные доходы, с которых платятся налоги. Невыплаченная сумма переносится на следующий год до погашения.

При условии, что все пункты выполнены, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.

Автор статьи
Нина Матвеева, консультант по недвижимости
Проверено и написано статей
34
Предыдущая
Недвижимость и ЖКХПродажа подаренной квартиры-2020: через какое время возможно
Следующая
Недвижимость и ЖКХИпотека для многодетных семей (отцовский капитал) – 2020

10 Комментариев для "Покупка квартиры на вторичном рынке – 2020: как проверить чистоту сделки"

  1. Злобный риэлтор | 04.08.2019 в 18:13 | Ответить

    В этом году выросла цена на квартиры. В новостройках на 8-12 % по сравнению с прошлым годом, по Москве. По России процентов на 5%. Возможно связано с тем, что массив жилья сдан намного меньше чем по плану, рост цен и снижение рубля. Закрепятся ли цены на нынешнем уровне покажет осень и начало зимы.

  2. В защиту вторичного жилья. Да слышали и анализировали данный вопрос. Цены на новостройки расти будут. Вводятся эскроу счета понемногу и это влияет, пока рынок недвижимости не придет к стабильности, будут флагманы, которые начнут диктовать цены. Главное, чтобы большая безопасность вкладчиков в жилье застройщика, использующего эскроу-счета не оказалась беспочвенной. Чтобы это защищала пользователя, конкретного гражданина от опасности остаться совсем без жилья. Хватит плодить обманутых дольщиков.

  3. Какие квартиры не стоит покупать? по вашему опыту. Не нашел точной инфы, а вляпаться не хочется

    • Добрый день. Есть несколько видов квартир, жилья, которые я бы не стал приобретать либо это проблемно:

      – квартира где живут отказники по приватизации (их потом тяжело выставить)поможет его согласие на сделку или отказ от претензий
      – квартира, которая приобретена без согласия второй половины (есть вариант, что оспорят имущество) либо смотреть брачный договор
      – если у собственников квартиры есть долги и обязательства перед приставами (могут оспорить сделку)
      – квартира с маткапиталом (необходимо контактировать с опекой, выделять доли детям) как продать такую квартиру – в отдельной статье
      – собственник или один из них страдает психзаболеванием
      – квартира по договору ренты (смотреть договор дарения с обременением)

      Такие квартиры надо хорошо проверять, потому лучше это делать с юристом. Чтобы потом проблем на всю жизнь не заработать

  4. Здрасте. Без риэлтора эффективно проверить жилье на проблемность можно? Через интернет

    • Здравствуйте. Все можно, другой вопрос трата времени и незнание нюансов. А так есть ресурсы, где проверять недвижимость перед куплей-продажей:

      1. сайт Росреестра – узнать обременения, выписка ЕГРН позвоялет ответить на много вопросов и сразу сделать первоначальный вывод о жилье

      2. Реестр сведений о банкротстве – вдруг продавец банкрот, и сделку потом аннулируют

      3. Сайт ФССП – долги и открытые производства

      4. Вбить паспорт в сервис проверки паспортов (МВД или иной достоверный)

      5. Проверить по расположение дома, по адресу – вбив в поиск, вдруг он проблемный или возле вредных производств, которые не видны с первого взгляда

      6. Проверяйте доверенность на действительность и нужные полномочия

  5. Скажите а вычет при покупке недвижимости как возвращается?

    • Здравствуйте. Получить вычет есть возможность через работодателя – в течении года после покупки жилья несете ему заявление о снижении НДФЛ. Что сохранено, то заработано). Но до этого необходимо подать заявление в ФНС на получение имущественного вычета, приложить документы о покупке квартиры, оформлении на вас.30 дней проверка и получаете уведомление, его то и несете в бухгалтерию или начальнику.

      Можно также получить вычет напрямую в налоговой. Заполняете декларацию и те же документы прикладываете. Рассмотрение такого возврата до 3 месяцев.

  6. Добрый день. Самостоятельно купить реально? Риелторы же везде. И безопаснее через контору наверно. В Подмосковье ищем.

    • Добрый день. По-моему опыту 100% уберечься от всех проблем при сделках с недвижимостью невозможно. Но по максимуму обезопаситься вполне.Многие моменты нереально проверить ни одному юристу или риелтору. Такие как наличие кредитных задолженностей у продавца. Можно требовать кредитную историю). Но и она не отразит все. Вдруг он у друга взял крупную сумму под расписку. И потом начнется процедура банкротства, которая прямо скажется на покупке у него квартиры.

      Квартиру по наследству бывает проблемно покупать – найдутся новые наследники, начнут оспаривать и плакала ваша только приобретенная недвижимость. Скрытые договора аренды портят дело, когда их не проверить через ЕГРН. Тонкостей много, вам любой юрист по недвижимости об этом расскажет. Поэтому покупайте самостоятельно или пользуйтесь услугами проверенной конторы посредников – главное бдительность.

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.




Ставки на конец 2020 года - действуют при первоначальном взносе от 30 %
Не учитываются особые условия - (зарплатный банк, работник бюджетной сферы и т.д)

Без страхования жизни - ставка выше. Конкретные ставки под ваши условия уточняйте в банке.


Газпромбанк - 7.5%
ВТБ - 7.4 %
Металлинвест - 7.5
Открытие - 7.6%

Росбанк - 8.39%
ДОМ РФ - 8%
Россельхоз - 8.5%
Сбербанк - 8.5%
Райффазен - 8.2 и выше
Уралсиб - 8.59%
ПСБ, Юникредит, Альфа - 8.7-9%

Остальные банковские учреждения - проценты выше.
Какие налоговые вычеты при покупке квартиры существуют?
При приобретении квартиры покупатель может рассчитывать на 3 налоговых вычета.
1. Имущественный вычет - вернуть 13 % от суммы квартиры (не более 2 миллионов сумма на которую положен возврат)

2. Для ипотечников можно вернуть 13 % от суммы заплаченных процентов.

3. Возврат страховых взносов (сумма небольшая, 13 % максимум от 120 т.р)

Получать вычету получится тем у кого официальные доходы, с которых платятся налоги. Невыплаченная сумма переносится на следующий год до погашения.
Adblock
detector