Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
квартира по материнскому капиталу

Обновлено: 15 августа 2019, в 14:16

Продажа квартиры с материнским капиталом: инструкция

Государство оказывает помощь семьям с детьми в виде материнского капитала, что помогает им решить жилищные проблемы или улучшить условия для жизни. Но часто возникают ситуации, когда жилплощадь, приобретенную на такие средства, приходится продавать. При этом затрагиваются права несовершеннолетних детей, что влечет определенные трудности в осуществлении процедуры. Давайте разберемся как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Законодательное регулирование

Законодательно установлена обязанность согласования сделки по продаже квартиры, купленной на деньги маткапитала, в органах опеки. При предоставлении средств социальной помощи, законом предусматривается исполнение существенного условия: всей семье, в том числе несовершеннолетним лицам, необходимо выделить в собственное владение часть приобретаемого жилья.

Эта процедура подразумевает получение собственной жилплощади, которую в будущем можно реализовать только с одобрения соответствующих органов.

Контроль за соблюдением интересов детей при совершении любых операций с недвижимостью осуществляет отдел опеки.

Поэтому, чтобы получить одобрение на проведение сделки необходимо:


• Подготовить подтверждение того факта, что дети тоже будут наделены частью общего владения и им гарантирована равная доля покупаемого жилья;

• Величина жилого объекта приобретается с учетом каждого ребенка и не может сокращаться в сравнении с объемом, выделенным ранее;

• Планируемые условия не будут ухудшены по отношению к существующим и должны соответствовать требованиям санитарных нормативов.

Деятельность контролирующих инстанций установлена:

  • В ст. 20 ФЗ-40 от 24.004.2008г.
  • Положениями ст.37 ГК РФ.
Эти нормы ограничивают совершение сделок с жилым имуществом законными представителями и воспрещают их реализацию, если они частично принадлежат несовершеннолетним детям без предварительного согласования в административных органах, расположенных по месту жительства семейной пары.

При неисполнении этого законного требования и осуществления сделки продажи без получения необходимого одобрения все достигнутые договоренности в отношении недвижимости будут аннулированы.

Условия реализации жилья, купленного при помощи маткапитала

Чтобы продать жилую недвижимость, приобретенную на деньги семейного капитала, можно:


• Осуществлять её одновременную продажу с оформлением нового жилого помещения;

• Поменять на другую квартиру;

• Продать для дальнейшего строительства индивидуального дома;

• Реализовать с последующим перечислением полученной суммы на детский спецсчет.

Обычную продажу произвести не получится, так как операцию не позволят осуществить контролирующие инстанции. Это возможно только при приобретении иного жилья, более комфортного или большего формата, либо равному ему.

Необходимо помнить, что государственная защита прав несовершеннолетних – это одно из важнейших условий предоставления маткапитала и супруги обязаны оформить покупаемую жилплощадь в общедолевое владение.

Поэтому реализация объекта возможна лишь при соблюдении следующих правил:


• Необходимо получение письменного согласования опекунского совета планируемой продажи, предусмотренной ст.28, 37 ГК РФ, ст.21 ФЗ «Об опеке»;

• Покупаемая жилплощадь должна быть лучше либо в равнозначной для соблюдения детских прав.

Законодательно не устанавливается срок, в течение которого действует такое одобрение, но предусматривается, что:

• Согласование на продажу собственности несовершеннолетнего лица действует не более 3 месяцев:

• Соглашение о продаже квартиры подписывается и представляется в соответствующий орган в срок до 30 дней с даты выдачи согласования на реализацию, что регламентировано требованиями письма Минобразования РФ№09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

В случае, когда за такой промежуток времени процедуру не удалось завершить, придется запрашивать новое одобрение.

Мнение эксперта
Нина Матвеева, консультант по недвижимости
Когда продается квартира приобретенная на маткапитал, не выделяя доли детям. Обязательные доли — подчеркиваю. То все плохо будет. Суд обяжет:

  1. Вернуть материнский капитал
  2. Сделку продажи признают недействительной
  3. Ответственность вплоть до уголовной по 159 УК РФ

Даже, если в новой квартире продавец выделит детям доли, нарушение это не закрасит. Лучше действовать по закону, тем более продавая недвижимость купленную на материнский капитал. Государственные деньги.

Несмотря но то, квартира покупалась на деньги социального характера, она может быть продана в любой день с учетом следующих обстоятельств:


1. Когда жилье находилось во владении семьи меньше 5 лет, то после её реализации нужно уплатить налог на доход.

Но такой обязанности можно избежать, если супруги не пользовались налоговым вычетом, а продажу старого и приобретение нового объекта осуществить в одном налоговом периоде.

2. Если жилплощадь покупалась на ипотечные средства, которые не погашены на момент продажи, то потребуется согласовать такую процедуру в банковском учреждении для перевода обязательств и задолженности на покупателя.

Как правило, деньгами, выдаваемыми по сертификату, в полной мере или частично погашается ипотечный заем. При этом семья должна оформить нотариально подтвержденное обязательство о покупке жилплощади в общедолевое владение совместно с детьми в течение 6 месяцев с даты снятия с неё обременения.

Одобрение сделки в органах опеки считается существенным критерием соблюдения законности. Продажа жилого помещения без получения письменного согласия возможна, если несовершеннолетним лицам будет представлена жилплощадь в другом объекте, например:

  1. В покупаемом жилом помещении вместо продаваемого;
  2. В квартире, уже существующей в собственности родных людей, к примеру, родителей.

Этапы процедуры

Прежде, чем начать процесс продажи нужно выписать всех проживающих лиц, включая ребенка.

ВНИМАНИЕ! Нельзя выписать детей в никуда. Такая процедура может быть проведена только в другую квартиру.

О порядке приобретения квартиры под материнский капитал читайте отдельно.

Для успешного заключения договоренностей по продаже, необходимо:


1. Собрать требуемые документы.

2. Поискать заинтересованных покупателей.

3. Произвести оформление долей жилого помещения на детей.

4. Получить в отделе опеки согласие на проведение сделки. Заявление о согласовании рассматривается в срок до 1 месяца.

5. Проверяются условия жизни несовершеннолетних лиц и подтверждение выдела доли оформляемого объекта.

По результатам операция одобряется. Но вырученные деньги можно будет потратить лишь на улучшение качества жилья, например, комфортности проживания.

6. Заключение договора о продаже и его регистрация в Росреестре.

В этой ситуации достаточно просто произвести обмен квартир. При этом потребуется подтвердить наличие условий для проживания в соответствии с санитарными нормами и добротность материалов, используемых в строительстве.

Если продаваемая жилплощадь приобретена в ипотеку, которая еще не закрыта, то потребуется:


1. Сообщить кредитной организации о реализации залогового объекта. Необходимо подготовить объяснение для чего нужна эта сделка.

2. Если в жилплощади нет доли несовершеннолетнего лица, то согласование продажи не потребуется в отделе опеки. Но сообщить им о своих намерениях стоит.

3. После соблюдения всех формальностей необходимо определить схему продажи.

4. Покупатель должен перевести необходимую для погашения кредита сумма. После этого права и обязанности продавца переходят на нового владельца.

5. Заемщик выплачивает долг, с него снимается залог, а право собственности на объект переходят к приобретателю.

Необходимая документация

Чтобы получить согласование органов опеки, нужно подать:


• Заявление по установленной форме;

• Удостоверение личности родителей либо опекуна;

• Согласие несовершеннолетнего ребенка, которому исполнилось 14 лет;

• Свидетельства о браке, его расторжении, рождении детей;

Выписка из единого реестра прав на продаваемую жилплощадь;

• Правоустанавливающая документация;

• Техплан квартиры;

• Обязательство о предоставлении части жилья ребенку в собственность.

Для прохождения регистрационной процедуры перехода прав на недвижимость в Росреестр нужно представить:


• Заявление установленного образца;

• Кадастровую документацию;

• Выписку о прописанных людях;

• Гражданские паспорта заявителей;

• Одобрение сделки отделом опеки;

• Согласие кредитного учреждения на реализацию залогового жилья;

• Соглашение о продаже;

• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

• Экспертное заключение о фактической цене квартиры.

Существующие риски

Жилые помещения, приобретаемые на средства семейного капитала, содержат в себе много рисков для будущих собственников, связанных с его разделом на доли для всех членов семьи.

Если до продажи жилья владелец не оформил на ребенка его долю, то эта сделка может аннулироваться в суде, так как проводилась без участия контролирующих органов.

Собираясь покупать жилплощадь у семьи, имеющей двоих и более детей, необходимо выяснить, были ли использованы для её приобретения средства материнского капитала.

Если это будет установлено, возможно собственник пытается осуществить продажу в обход установленных требований закона.

Ребенок, достигнув 18 лет, может в период до трех лет направить иск в суд для признания продажи недействительной, если ему не выделялась установленная доля в квартире.

При признании процедуры недействительной квартира возвращается начальному хозяину. Если это жилье окажется у покупателя единственным, он может оказаться на улице. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, которые могут повлечь плачевные последствия, необходимо выполнять положения нормативно- правовых актов.

Автор статьи
Галина Суженная, юрист-практик
Проверено, недочетов в статье
Предыдущая
Финансы, банки и кредиты, налогиОптимальный срок ипотеки
Следующая
Финансы, банки и кредиты, налогиКак вернуть страховку за кредит

Оставьте первый комментарий для "Как продать квартиру, купленную на материнский капитал"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.




Adblock
detector